link

Редевелопмент – здравый подход к развитию промышленных территорий

Сентябрь 2011 года

Заводы и фабрики занимают 40% площади Санкт-Петербурга и во многом утратили свою промышленную функцию. Комплексный Редевелопмент территории таких предприятий позволяет найти деньги на вывод предприятий из центра Санкт-Петербурга и вернуть к жизни депрессивные территории, создав на их месте новые жилые и общественно-деловые кварталы.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СТИМУЛЫ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН

В перестроечные годы, владелец типичного промышленного предприятия драссматривал редевелопмент исключительно в ключе преобразования административных зданий в офисные центры класса «Д», «С» или «В» или сдачи в аренду складских и производственных помещений, оставшихся с советских времен.

С началом нового века город оценил потенциал развития промышленности на берегах Невы и обозначил часть промышленных территорий, как подлежащие градостроительному преобразованию - редевелопменту. Только в центральных районах города было выявлено более 200 промышленных предприятий планируемых к выводу из города, а в целом в Санкт-Петербурге, насчитали 48 промышленных   зон общей площадью порядка 10,5 тыс. га подлежащих редевелопменту. В обозначенных промышленных зонах расположено более 700 промышленных предприятий.

В настоящее время, собственники промышленных территорий в черте Санкт-Петербурга испытывают на себе давление сразу нескольких факторов, стимулирующих их к редевелопменту:

  • Рост налогов на землю - город методично повышает налоговые платежи пытаясь таким образом стимулировать вывод промышленных зон за пределы города (согласно программе выноса промышленных предприятий из центра города);
  • Налоги на здания и сооружения – они тоже растут из года в год;
  • Рост коммунальных платежей, которые в последние годы носит взрывной и несколько сумбурный, не предсказуемый характер;
  • Затраты на уменьшение СЗЗ   (санитарно-защитных зон).  Это обычно связано с требованиями города, когда рядом планируется строительство жилья. Такие мероприятия могут стоить миллионы рублей и обычно очень дорогостоящие.

До кризиса 2008 – 2010 годов собственникам удавалось перекладывать все возраставшие издержки на арендаторов. Но кризис внес свои коррективы.

Уже в 2009 году  эффективные арендные  ставки упали на 50% от докризисного уровня и арендодатели почувствовали приближение банкротства. В настоящее время  (осень 2011) арендный рынок так и не восстановился полностью. По состоянию на лето 2011 года до 25% офисных площадей класса В и А были вакантны а уровень цен был на уровне 2009 года. В сегменте С и промышленной аренды ситуация восстанавливается медленно, собственникам все труднее сохранять рентабельность своего бизнеса. 

Оживление рынка жилья  последний год, позволило взглянуть на ситуацию по новому.  Стабильный рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за 1 кв. м сделал вывод промышленных предприятий из центра города и строительство на высвободившихся территориях новых жилых и общественно-деловых кварталов экономически оправданным. Появились инвесторы, готовые приобретать промышленные площадки по привлекательным для собственников ценам.

Такие изменения в экономике последних лет  подводят многих собственников, клиентов компании «Питер Девелопмент», к идеи кардинального редевелопмента промышленных территории – новой комплексной застройке с жилой и общественно-деловой функцией.

ТИПИЧНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОБСТВЕННИКОВ - ВЛАДЕЛЬЦЕВ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Когда собственник решает перейти от уровня «рантье» к кардинальному  ре-девелопменту принадлежащей ему территории, то перед ним обычно встают вопросы:

  • Сколько может стоить земельный участок?
  • Как оценить потенциал территории, какое направление развития выбрать?
  • Как сделать проект привлекательным активом, а владение недвижимостью максимально прибыльным?
  • Как разработать проект, соответствующий градостроительным правилам, действующим в Санкт-Петербурге и обеспечить его максимальную доходность?

Компетентный подход к этому вопросу позволяет собственнику заблаговременно оценить потенциал активов, в частности понять, что может быть использовано на территории предприятия, а что снесено и застроено новыми объектами. В контексте того, что заводы и фабрики нередко являются памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП, без помощи профессионалов разработать и согласовать проект будет весьма затруднительно.

В рамках разработки концепции застройки также решается вопрос направления развития территории: будет ли на его месте создаваться жилой массив или общественно-деловая зона. Кроме того, на основании архитектурных и финансовых расчетов определяется наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории.

 

ТИПИЧНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ (застройщиков и инвесторов)

До кризиса 2008 – 2010 годов эксперты отмечали, что рынок промышленных земель встал, т.к. собственники имели нереальные ожидания и закладывали их в цену продажи земли (вернее имущественных комплексов).

С другой стороны имущественный комплекс – это трудный объект. Его приобретение и развитие обычно требует больших усилий и времени. Вот только некоторые трудности покупателя:

  • Консолидировать все активы в своих руках – выкупить землю и все строения на ней у всех собственников, которые успели за годы перестройки приватизировать себе кусочек собственности. Иногда это просто комната в административном здании бывшего завода, но договориться о её выкупе бывает очень тяжело. Наличие госсобственности на территории завода или фабрики тоже головная боль. К примеру, железнодорожные пути давно развалились, но они оформлены как федеральная собственность и сделать с этим что-то очень сложно…
  • Договориться по цене – после кризиса продавцы стали более реально смотреть на стоимость своих активов. Это позволило сдвинуть с мертвой точки многие проекты. Однако цены, за которые владельцы готовы расстаться с активом, а инвестор (застройщик) готов его приобрести ещё далеки от совпадения. Многие продавцы выжидают когда рынок восстановится.
  • Понять, что можно сносить, и что можно строить. Это вопрос интересный. КГиОП постоянно радует владельцев недвижимости вновь выявленными памятниками промышленной архитектуры. Их приходится сохранять и реставрировать. Поэтому обычно надо запрашивать КГиОП о наличии памятников на территории промышленной зоны.
  • Экологическая оценка ситуации. Кроме того, выкуп промышленной зоны обычно требует всесторонних инженерно-экологических изысканий, которые обычно приводят к неутешительному выводу – грунт  опасен и его надо удалять (вывозить на захоронение). Наиболее яркий пример – это Государственный институт прикладной химии (ГИПХ) (проект Набережная Европы) на Петроградке. Обычно любое производство, связанное с гальваническими работами загрязняет все вокруг себя на много метров вглубь. И наконец Росптребнадзор может сообщить вам неприятную новость – о наличии СЗЗ соседнего предприятия, которое благополучно работает и не позволит вам реализовать ваш инвестиционный проект.
  • Демонтажа старых промышленный построек и их утилизация дело тоже дорогое. В результате, на выкупленных территориях, для возврата всех затрат обычно стремятся разместить максимальное количество продаваемых метров жилья и торгово-офисных помещений. Но здесь инвестор сталкивается уже с нормативной базой КГА, КГиОП, Роспоребнадзора и десятка других комитетов и ведомств.

На этом этапе инвестор обычно обращается к профессиональным девелоперам.

 

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Когда собственники обращаются в нашу компанию «Питер Девелопмент», мы предлагаем в качестве первого шага для них - это разработка концепции застройки.

Концепция застройки является предварительным этапом, определяющим дальнейшее направление проектирования и предваряет эскизный проект. При этом концепция стоит существенно дешевле эскизного проекта и позволяет «за недорого» оценить перспективы различных вариантов застройки. Обычно разрабатывают несколько вариантов концепций, и только потом переходят к эскизному проектированию.

Разработка концепции застройки - пожалуй, лучший, если не единственный способ, заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования.

Разработка нескольких вариантов концепции развития территории позволяет собственнику малозатратным путем получить ответы на ключевые вопросы:

  • Оценить потенциал активов – что может быть использовано не территории предприятия (обычно это памятники промышленной архитектуры охраняемые КГиОП и административные здания), а что может быть снесено и застроено новыми объектами;
  • Определиться с приоритетными направлениями застройки – создавать жилой массив, или строить общественно-деловую зону. На основании архитектурных и финансовых расчетов определить наиболее перспективное и рентабельное направление развития территории;
  • Грамотно подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и позволит сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны;
  • Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта позволяет оценить доходность проекта и привлечь инвесторов;
  • Определить необходимую социально-бытовую инфраструктуру будущего проекта, и как следствие ожидаемые затраты на её создание (ДДУ, школы);
  • Выявить ограничения и обременения, существующие на проектируемой территории (СЗЗ, сервитуты и т.п.);

Профессионально подготовленная концепция позволяет соблюсти все требования градостроительных нормативов и сделать перевод территории участка из промышленной зоны (ТП) в общественно-деловую (ТД) или жилую (ТЖ) зоны. Наличие данных о потенциальном объеме застройки и планируемой доходности проекта дает возможность оценить реальную рентабельность проекта и привлечь инвесторов.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

Для владельцев промышленных предприятий может оказаться неприятной неожиданностью, что существует градостроительное регулирование, которое ограничивает возможности застройки промышленных зон. Прежде всего это:

Для жилой и общественной застройки промышленных зон обычно нужно перевести промышленную зону (ТП) в жилую (ТЖ) или общественно-деловую (ТД), что требует внесения изменения в Генплан и ПЗЗ.

Порядок внесения изменений в Генеральный план следующий:

Желающие подают заявки в специальную комиссию при КГА (Нужно сначало забежать к районному архитектору - показать что хотите сделать и получить его одобрение).

Раз в год комиссия при КГА собирает все заявки и в случае, если КГА  их одобрило, передает их в ГУ "Научно-исследовательский и проектный центр генерального плана" для учета их в Генеральном плане.

Генеральный план с изминениями и дополнениями из КГА передается на рассмотрение в специальную комиссию при Законодательном собрании Санкт-Петербурга. После прохождения комиссии, поправки утверждаются на заседании ЗакСобрания. Вот такой порядок.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ  пока не установлен.

Принятие решения о переводе обычно требует длительного времени для оценки всех факторов риска и открывающихся возможностей для владельца предприятия. По этой причине, разработанные нами концепции застройки промышленных территорий в разных районах города (Невский, Василеостровский, Выборгский и т.п.) являются только первым шагом на длительном пути принятия решения о выводе производств и редевелопменте территории.

ПОЗИЦИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА САНКТ-ПЕТЕБУРГА ПО ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН

Город старается системно развивать промышленные территории расположенные в границах Санкт-Петербурга. Первое Постановление Правительства № 1961 относится к далекому 2004 году, когда все промышленные территории (85 шт.) были разделены на упраздняемые (48 шт.), модернизируемые (28 шт.) и вновь создаваемые (9 шт.).

Перечень  промышленных территорий мы приводим ниже:

Примерный перечень территорий, подлежащих
 градостроительному преобразованию
(редевелопменту)
табл. №1

N
п/п

Наименование территорий
нежилых зон

Наименование района
Санкт-Петербурга

1

2

3

1

"Балтийская"

Василеостровский

2

"Адмиралтейская"

Адмиралтейский

3

"Галерная"

 

4

"Уральская"

Василеостровский

5

"Арсенальная"

Калининский

6

"Новоизмайловская"

Адмиралтейский и Московский

7

"Петровский остров"

Петроградский

8

"Леонтьевский мыс"

Петроградский

9

Вдоль Петроградской набережной

 

10

У Кантемировского моста

Петроградский и Выборгский

11

"Синопская"

Центральный

12

"Таврическая"

 

13

"Выборгская"

Выборгский

14

"Парнас"

 

15

"Полюстрово"

Калининский

16

"Кировская"

Кировский

17

"Металлострой"

Колпинский

18

"Ржевка"

Красногвардейский

19

"Охтинская"

 

20

"Ручьи"

 

21

"Красносельская"

Красносельский

22

"Волхонка"

 

23

"Белоостров"

Курортный

24

"Предпортовая-1"

Московский

25

"Предпортовая-2"

 

26

"Долгорукова Дача"

Невский

27

"Нева"

 

28

"Октябрьская"

 

29

"Левобережная"

 

30

"Стеклянный городок"

 

31

"Рыбацкое"

 

32

"Стрельнинская"

Петродворцовый

33

"Прибрежная зона г.Ломоносова"

 

34

"Конная Лахта"

Приморский

35

"Северо-Западная"

 

36

"Коломяги"

 

37

"Чернореченская"

 

38

"Шушары"

Пушкинский

39

"Обухово"

Фрунзенский

40

"Волково"

 

41

"Юго-Западная"

Красносельский

42

"Восточная" ("Пушкинская")

Пушкинский

43

"Горская"

Приморский

44

"Кронштадтская"

Кронштадтский

45

"Купчинская"

Колпинский

46

"Бронка"

Петродворцовый

47

"Ломоносовская"

 

48

"Мартышкино"

 

 
Примерный перечень
территорий, предполагаемых для реконструкции и размещения объектов
производственного, транспортно-логистического,
общественно-делового и складского назначения*
________________
* Название в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15 мая 2007 года N 493 - см. предыдущую редакцию.
 табл. №2
 

N
п/п

Наименование территорий

Примерные параметры территорий*

Предельный срок проведения комплекса мероприятий
по разработке документации
по планировке территорий

Ответственный исполнитель

1

2

3

4

5

1

"Юго-Западная"

Схема N 1

2010 г.

КЭРППиТ

2

"Металлострой"

Схема N 2

2007 г.

КЭРППиТ

3

"Шушары"

Схема N 3

2007 г.

КЭРППиТ

3.1

"Шушары"

Схема N 3а

2010 г.

КИСП

4

"Красносельская"

Схема N 4

2007 г.

КЭРППиТ

5

"Коломяги"

Схема N 5

2010 г.

КЭРППиТ

6

"Северо-Западная"

Схема N 6

2010 г.

КЭРППиТ

7

"Парнас"

Схема N 7

2010 г.

КЭРППиТ

8

"Ржевка"

Схема N 8

2010 г.

КЭРППиТ

9

"Нева"

Схема N 9

2010 г.

КЭРППиТ

10

"Рыбацкое"

Схема N 10

2007 г.

КЭРППиТ

11

"Обухово"

Схема N 11

2010 г.

КЭРППиТ

12

"Предпортовая-1"

Схема N 12

2010 г.

КЭРППиТ

13

"Предпортовая-2"

Схема N 12а

2010 г.

КЭРППиТ

14

"Пушкинская"

Схема N 13

2010 г.

КЭРППиТ

15

"Конная Лахта"

Схема N 14

2007 г.

КЭРППиТ

16

"Купчинская"

Схема N 15

2010 г.

КЭРППиТ

17

"Белоостров"

Схема N 16

2010 г.

КЭРППиТ

18

"Ручьи"

Схема N 17

2007 г.

КЭРППиТ

19

"Ломоносовская-Мартышкино"

Схема N 18

2010 г.

КЭРППиТ

20

"Часть территории морской портово-промышленной зоны"

Схема N 19

2010 г.

КЭРППиТ

21

"Бронка"

Схема N 20

2010 г.

КЭРППиТ

22

"Военная гавань" и "Янтарь"

Схема N 21

2010 г.

КЭРППиТ

23

"Предпортовая-3"

Схема N 22

2010 г.

КЭРППиТ

24

"Нойдорф" (пос.Стрельна)

Схема N 23

2007 г.

КЭРППиТ

25

"Марьино"

Схема N 24

2010 г.

КЭРППиТ

26

Особая экономическая зона "Ново-Орловская"

Схема N 25

2007 г.

КЭРППиТ

27

"Ижорские заводы"

Схема N 26

2010 г.

КЭРППиТ

28

"Каменка"

Схема N 27

2007 г.

КИСП

 
* - схемы территории промзоны смотрите Постановление №1961.
 
Перечень территорий, требующих первоочередной
подготовки документации, необходимой для реконструкции и освоения
  табл. №3
 

N
п/п

Наименование территории

Параметры территорий

Начало работ
по реконструкции
и освоению территорий

1

"Шушары"

 Ж.-д. линия "Станция Рыбацкая - станция Купчинская -  станция Предпортовая" - территория Российского акционерного общества "Высокоскоростные магистрали" - р.Кузьминка - ж.-д. линия Витебского направления

2006 г.

2

"Металлострой"

 Ж.-д. линия Мурманского направления - р.Ижора - р.Попова Ижорка - ж.-д. линия Московского направления - р.Славянка

2007 г.

3

"Конная Лахта"

 Проектное продолжение магистрали N 50 - ж.-д. линия Сестрорецкого направления - проектное продолжение магистрали N 49

2008 г.

4

"Нойдорф"
(пос.Стрельна)

 Строительные кварталы N 30, 33, 33А и 36, а также часть территории птицефабрики "Ломоносовская" до территории бронетанкового завода N 61 Министерства обороны
Российской Федерации и Володарского лесничества

2004 г.

5

"Красносельская"

 ул.Освобождения - ул.Спирина - ул.Рябчикова -
ул.Юных Пионеров - ул.Свободы - ул.Восстановления - Нарвская ул. - Красногорская ул. - административная граница Санкт-Петербурга

2005 г.

6

"Рыбацкое"

 Ж.-д. линия "Станция Рыбацкая - станция Купчинская" - ж.-д. линия Московского направления -
ж.-д. линия Волховского направления - р.Кузьминка

2009 г.

7

"Ручьи"

 ул.Руставели - Пискаревский пр. - кольцевая автомобильная дорога вокруг Санкт-Петербурга

2009 г.

8

Особая экономическая зона "Ново-Орловская"

 Продолжение Парашютной ул. - дорога на Каменку - Заповедная ул. - продолжение Суздальского пр.

2007 г.

9

"Каменка"

 Юго-восточнее пересечения кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и трассы Западного скоростного диаметра

2006 г.

 

С тех пор город вложил большие средства в развитие и инженерную подготовку целого ряда новых промышленных территорий для создания промышленных кластеров.

 

Материал подготовлен сотрудниками компании «Питер Девелопмент» и опубликован в сокращенном варианте в ряде изданий.

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
10.09.2011, 18:52
Ольга Н.
вопрос
А когда будет установлен порядок внесения поправок в ПЗЗ ?
15.09.2011, 11:16
Модератор
А когда будет установлен порядок внесения поправок в ПЗЗ ?
Срок пока не определен.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
05.10.2011, 12:15
форумчанин
рекомендую "Российский промышленник"

рекомендую посетить  "Российский промышленник".

Комментарий удален модератором
19.12.2013, 15:41
участник
Ежегодная конференция – диалог Правительства Петербурга, промышленных инвесторов, девелоперов и экспертов рынка
18 - 19 декабря Санкт-Петербургская Международная Бизнес-Ассоциация (СПИБА), РБК Санкт-Петербург и городской интернет-портал «Петербург 3.0» провели ежегодную конференцию «Промышленная политика и развитие территорий Санкт-Петербурга», проводимая Комитетом по промышленной политике и инновациям Правительства Санкт-Петербурга.

В том числе обсуждалась такая прикладная тематика как:

Комплексный подход к актуальной проблеме переноса промышленных предприятий из исторического центра города за его пределы.
В каких объемах администрация готова оказывать поддержку резидентам существующих промышленных зон. Кто должен решать «бытовые проблемы» промзон – Управляющая компания или Администрация города?
Какие изменения в промышленном госзаказе Петербурга произойдут с 1 января 2014 года, когда перестанет действовать ФЗ-94 о госзакупках и вся страна перейдет на контрактную систему.
Реконструкция депрессивных промышленных зон в центральной части Петербурга: что размещать на обновляемых землях?
Третий индустриальный пояс вокруг Петербурга: возможно ли его создание как совместная программа Петербурга и Ленинградской области?
и т.д.

Кому интересно - смотрите здесь

15.02.2014, 22:08
снарк 11
нет программы
нет программы у чиновников. поэтому нет и промышленной политики в городе.
17.02.2014, 00:26
комментатор
статья в ДП
Обозреватель dp.ru Александр Сологуб - о том, как Смольный корректирует промышленную политику. Почитайте - забавно.

http://www.dp.ru/a/2014/02/13/Promishlennij_marketing/

12.08.2014, 14:20
я
В Петербурге появятся 11 новых промзон
В ближайшее время в городе начнут работу 11 новых промышленных зон, общая площадь которых составит 3,6 тыс. гектаров.

Таким образом Петербург планирует выйти на новый уровень развития промышленной политики и привлекать инвесторов.

Уже 2015 году на базе Обуховского завода планируется открыть новый технопарк, кроме того, город рассматривает возможность создания специального технопарка для РЖД.