Russian"Минэкономразвития предлагает ликвидировать традиционную классификацию земель"
Эта статья является комментарием к проекту Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Главная новация законодательной инициативы - отказ от традиционного деления земель на семь категорий, остаются только три особых категории: земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного фонда и земли водного фонда. Все, что туда не попадает, останется вне категории и будет классифицироваться по 13 территориальным зонам в зависимости от назначения. Например, жилые зоны, промышленные, сельскохозяйственные и так далее. Для каждой зоны законопроект дает исчерпывающий перечень объектов, которые на ней могут располагаться.
Территориальная зона - это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель.
Итак, что означает на практике новая земельная конструкция? Кому и как она облегчит жизнь? С этими вопросами журналист "Российской Газеты" обратилась к одному из разработчиков законопроекта - директору департамента недвижимости минэкономразвития Андрею Ивакину.
Российская газета: Андрей Иванович, к кому законопроект обращен в первую очередь - гражданам или предпринимателям?
Андрей Ивакин: Граждане редко сталкиваются с необходимостью строительства, а если сталкиваются, то у них, как правило, уже есть участок под застройку. А вот бизнесу довольно часто приходится заниматься оформлением земельных участков. Поэтому для предпринимателей этот законопроект, думаю, окажется очень полезным.
Сейчас есть две процедуры, которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, - изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования. Категорию меняют органы федеральной, региональной или местной власти. Какой именно орган власти, зависит от целого ряда факторов. Определение разрешенного использования относится к полномочиям органов местного самоуправления. Если, например, федеральный орган изменил категорию, это еще не означает, что орган местного самоуправления изменит разрешенное использование. Мы же предлагаем вместо двух этапов разрешений и согласований оставить один.
Российская газета: Какой уровень власти будет решать эти вопросы? Территориальные зоны сейчас есть?
Андрей Ивакин: Зонирование законом уже предусмотрено, но действует только в тех муниципальных образованиях, где утверждены правила землепользования и застройки. По закону они должны быть утверждены до конца этого года по всей территории страны.
Российская газета: А реально сколько регионов имеют такие правила землепользования?
Андрей Ивакин: Больше половины. Сегодня для изменения разрешенного использования необходимо изменить правила землепользования и застройки в части целой территориальной зоны. Если они не утверждены, то это решение органа местного самоуправления в отношении одного участка.
Российская газета: Сколько обычно времени занимает оформление этих земель?
Андрей Ивакин: Этот вопрос законодательно не урегулирован. Нет сроков изменения категории, нет сроков на изменение разрешенного использования при наличии правил землепользования и застройки.
Российская газета: В таком случае чиновник может затягивать процесс сколько угодно, вымогая деньги.
Андрей Ивакин: Если порядок принятия решений не урегулирован, всегда есть возможность злоупотреблений.
Российская газета: В новом законе оговариваются сроки?
Андрей Ивакин: Нет. Процедура изменения разрешенного использования установлена сегодня в Градостроительном кодексе. Мы ее не изменяли.
Российская газета: То есть это следующий шаг?
Андрей Ивакин: Наверное, да. Задача на данном этапе - отменить категории.
Российская газета: Насколько станет легче, проще, быстрее после вступления в силу закона перевести, например, зону сельхозназначения в жилую зону?
Андрей Ивакин: Сроки сократятся как минимум в два раза, но главное, что процедура станет прозрачнее. Это не означает, что будет приниматься более произвольное решение. Дело в том, что правила землепользования и застройки - это такой документ, который предусматривает комплексную картину в отношении всего муниципального образования. Там указаны зоны жилой застройки, зоны сельскохозяйственного использования, промышленные зоны и т.д.. Это комплексный документ. Это понятный подход к определению использования земли.
Что касается категорий земель и их перевода из одной в другую, сегодня это индивидуальное решение по каждому участку. И абсолютно непонятно, исходя из каких соображений органы власти принимают решение перевести участок или не перевести. Поэтому мы убираем лишнюю процедуру с категориями, но не с разрешенным использованием - она сохраняется, но конструкция становится более прозрачная и понятная.
Российская газета: Помимо Земельного кодекса законопроект вносит поправки также в Лесной и Водный кодексы. Вы не ожидаете возражений со стороны экологов?
Андрей Ивакин: Поправки в Лесной и Водный кодексы носят технический характер, они не изменяют подходы к изменению границ водного и лесного фондов. Сейчас эти процедуры изменения границ содержатся в одном законе, мы их переносим в Лесной и Водный кодексы без изменения содержания.
Российская газета: Какие прогнозы по срокам принятия закона и по срокам ввода его в действие?
Андрей Ивакин: По срокам принятия я не могу прокомментировать. По срокам вступления в силу - он не может вступить в силу до тех пор, пока не будут утверждены правила землепользования и застройки.
По материалам газеты "Российская Газета"
В ДП вышла целая статья по этой теме:
Инициатором земельной реформы является правительство РФ. Проект закона об отмене земельных категорий еще не успел дойти до Госдумы, но уже жестко критикуется региональными властями. Чиновники говорят, что закон спровоцирует бюджетные потери, а девелоперы говорят, что будут сняты серьезные административные барьеры, но опасаются появления новых коррупционных инструментов и т.д.
Главным землевладельцем в Ленобласти пока остается государство: в региональной и муниципальной собственности - около 8 млн га. В частной собственности, по данным аналитического центра "Свой дом", находится около 500 тыс. га (6% земли региона). Причем права оформлены лишь на 150 тыс. га (2%). Частные собственники крупных участков, как правило, остаются в тени. На рынке их интересы представляют 10–15 агентств недвижимости. Лендлордов, которые владеют землей в приграничных районах и сами продают ее на открытом рынке, единицы. Выделяются "Фаэтон–Девелопмент" (связан с бизнесом семьи предпринимателя Сергея Снопка), "Старт–Девелопмент" (связан с холдингом Захара Смушкина) и "Сенатор–Лэнд" (связан с бизнесом Андрея Фоменко). Крупными землевладельцами называют также депутата Госдумы РФ Сергея Петрова и гендиректора ИК "Евроинвест" Андрея Березина.
В законопроекте предлагается изменить порядок установления правового режима земель. В частности, планируется исключить из действующего законодательства понятие «категория земель» и, соответственно, процедуру перевода и отнесения земель к определенной категории.
Поправки также предусматривают иную процедуру установления и изменения границ территориальных зон. Кроме того, по законопроекту предполагается порядок определения видов разрешенного использования земельных участков как в соответствии с регламентами использования территории, так и в случаях, когда на отдельные виды территорий их действие не распространяется (или они не устанавливаются).
Авторы поправок предлагают усилить гарантии сохранения и защиты особо ценных сельскохозяйственных земель, в том числе путем установления на этих зонах специальных регламентов.
Отмена деления земель на категории предусматривается при условии, если будут утверждены новые документы территориального зонирования, определяющие разрешенное использование земельных участков.
Оригинал заметки
В частности, правительство собирается сократить срок допустимого неиспользования земли с 5 до 3 лет. Также местные власти обяжут изымать участки и выставлять их на продажу в течение трёх месяцев после выявления нарушения. В случае же отсутствия покупателя землю должны выкупить сами власти — по ставке не ниже 50 % от кадастровой стоимости. Поправками к ФЗ будет также предусмотрена возможность снижения минимальной стартовой стоимости участка. Наконец, власти хотят расширить признаки использования земель не по назначению.