Землевладелец и Девелопер совместно строят поселок

Март 2012 года

В настоящее время компания «Питер Девелопмент» предлагает владельцам земельных участков в Ленинрадской Области совместное развитие территории или взятие вашего коттеджного поселка на реализацию. При наличии земли и желания строить, но не имея опыта и денег, владельцам земельных участков будет интересна модель совместного освоения земли, когда все этапы реализации проекта выполняются владельцем ЗУ совместно с опытным девелопером.

ОПЫТНЫЙ ДЕВЕЛОПЕР РЕАЛИЗУЕТ ВАШ КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК

Поправки в законодательство, вступившие в 2015 году обязывают собственников  земельных учатсков эффективно использовать землю, в противном случае землю могут изъять (прежде всего это относится к земле с/х назначения).  Кроме того поправки в Градостроительный кодекс отменили упрощенный порядок разработки "Проекта организации дачной застройки", и теперь тербует разработки полноценного ППТиПМ на территорию садоводства.

Сложившаяся ситуация понуждает владельцев земли к активным действиям и раскрывает новые возможности перед владельцами земельных участков, которые хотят эффективно и прибыльно использовать свою землю.

Однако, не смотря на видимое оживление, просто продать большой земельный участок (30 – 70 Га сельскохозяйственной земли) достаточно трудно. После нескольких неудачных попыток продать земельный участок целиком, перед владельцами встает вопрос – что делать дальше? Эксперты в такой ситуации обычно советуют три варианта:

1. отложить продажу земли до «лучших» времен;
2. существенно снизить цену на ЗУ;
3. провести девелопмент территории, после чего продать участок в розницу по 10 – 20 соток под садоводство или ИЖС;
4. передать земельный участок опытному Девелоперу на реализацию;

Достаточно часто, владельцы земельных участков хотят выбрать третий вариант, но владея землёй, они не имеют опыта девелопмента коттеджных поселков, не владеют законодательством в области градостроительства и не имеют достаточно денежных средств для реализации проекта коттеджного поселка (ДНП, ИЖС).

Но выход есть. Владелец земельного участка может войти в альянс с опытным девелопером, компаний "Питер Девелопмент", для развития ЗУ и вкладом в общее дело может послужить его собственность - его земельный участок.

В зависимости от пожеланий владельца земли, форма взаимодействия с девелопером может быть различной:

ВАРИАНТ 1.  Привлечение Девелопера, который за деньги владельца земли выполянет  работы по реализации поселка. При этом вся координация за деятельностью работ по коттеджному поселку остается в руках владельца земли.

ВАРИАНТ 2.  Привлечение Девелопера для совместного освоения земли по модели  фи-девелопмента (fee-development), когда девелопер развивает проект Заказчика на деньги Заказчика (владельца земли) и самостоятельно управляет проектом. Владелец земли обычно принимает участие в финансирование, а может и не делать этого (зависит от формы договорных отношений). Особенности фи-девелопмента вы можете прочитать в нашей статье «ФИ-ДЕВЕЛОПМЕНТ - контрактная модель реализации инвестиционно-строительных проектов».

ВАРИАНТ 3.  Передача Девелоперу земельного массива (коттеджного поселка) на реализацию. В этом случае, Девелопер самостоятельно развивает проект, неся полную ответственность за его реализацию.

Компания «Питер Девелопмент» может предложить Вам все три перечисленных способа реализации коттеджного поселка, включая  со-финансирование работ, частично или полностью профинансировать работы по девелопменту земельного участка, или взятие вашего коттеджного поселка на реализацию. В зависимости от выбранной схемы прибыль распределяется согласно долям участников процесса создания коттедного поселка.

В зависимости от типа инвестиционного проекта, структура затрат на его реализацию будет существенно меняться. Для примера, мы расмотрели четыре варианта реализации коттеджного поселка площадью 10 Га в Ленинградской области.

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ ПОСЁЛКА БИЗНЕС-КЛАССА

При совместной реализации коттеджного поселка оценить вклад каждого участника достаточно сложно. Особенно остро этот вопрос встает, когда участники проекта вносят свой вклад не в виде денег, а в виде земли, услуг и работ. В таблице ниже мы показали структуру затрат на создание коттеджного посёлка бизнес-класса , который был реализован при нашем участии  несколько лет назад в ЛО.

Для примера показан поселок площадью порядка 10 Га. Поселок оборудован всеми необходимыми инженерными сетями. Покупателям предложено приобретать готовые дома с ценой домовладения  порядка 10 млн. руб. (дом + участок).

Таблица №1

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА БИЗНЕС-КЛАССА
ИНВЕСТИЦИИ
 доля в затратах
Покупка и оформление земли 14,689%
Расчистка и подготовка участка 0,054%
Разработка рабочего проекта (Р) и его согласование 0,186%
Наружные сети и техническая инфраструктура 8,771%

Электрификация

3,262%

Водоснабжение

0,996%

Ливневая канализация

0,384%

Газоснабжение

1,377%

Прокладка автодорог

0,793%

Благоустройство общих территорий

1,526%

Ограждение периметра 

0,434%
Строительство коттеджей 63,634%
Монтаж локальной канализации (включены в себестоимость коттеджей) 0,000%
Благоустройство продаваемых территорий (ограждение участков) 1,602%
Строительство инфраструктурных сооружений 1,120%
Обустройство въезда на территорию поселка 0,142%
Строительство здания УК и минимаркета 0,702%
Строительство причала и пляжа  на озере 0,275%

Строительство причала

0,100%

Строительство слипа

0,017%

Дноуглубительные работы

0,075%

Устройство пляжа (раскорчёвка, закупка и укладка песка)

0,083%
итого ИНВЕСТИЦИИ 91,176%
ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ
Фонд оплаты труда АУП и вспомогательных рабочих  2,450%
Коммунальные платежи (электричество) 0,092%
Услуги снегоуборочной машины 0,275%
Налоги с ФОТ 1,352%
Земельный налог 0,100%
Налог на прибыль 1,381%
Затраты на маркетинг и продажи 3,065%
Непредвиденные расходы 0,109%
Итого ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ 8,824%
ИТОГО: 100%

Вы можете заметить, что в основная доля затрат при создании коттеджных посёлков бизнес-класса, это строительство домов, на которые приходится более 60% затрат. Доля (%%) стоимости самой земли не велика (если это только не первая линия у залива в Курортном районе).

А вот такие приятные мелочи, как пляж, причал для лодок и яхт, освещение поселка, инфраструктура (которой так боятся инвесторы) -  стоят совсем немного на общем фоне затрат. Обратите внимание, что  текущие  расходы стоят почти 9%  от затрат на проект - обычно при планировании о них забывают.
 

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ ПОСЁЛКА КОМФОРТ-КЛАССА

В таблице ниже мы показали структуру затрат на создание коттеджного посёлка комфорт-класса. Для  корректного примера выбран поселок площадью порядка 10 Га. Поселок оборудован всеми необходимыми инженерными сетями (кроме газа и водопровода). Покупателям предложено приобретать готовые дома с ценой порядка 5 млн. руб. (дом + участок).

Таблица №2

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА КОМФОРТ-КЛАССА
ИНВЕСТИЦИИ  доля в затратах
Покупка и оформление земли
19,887%
Расчистка и подготовка участка
0,073%
Разработка рабочего проекта (Р) и его согласование
0,252%
Наружные сети и техническая инфраструктура
8,663%

Электрификация

4,416%

Водоснабжение

0,000%

Ливневая канализация

0,520%

Газоснабжение

0,000%

Прокладка автодорог

1,073%

Благоустройство общих территорий

2,066%

Ограждение периметра 

0,588%
Строительство коттеджей
54,238%
Монтаж локальной канализации (включены в себестоимость коттеджей)
0,000%
Благоустройство продаваемых территорий (ограждение участков)
2,169%
Строительство инфраструктурных сооружений (ТП и т.п.)
1,516%
Обустройство въезда на территорию поселка
0,192%
Строительство здания УК и минимаркета
0,951%
Строительство  пляжа  на озере (если озеро есть)
0,113%
итого ИНВЕСТИЦИИ
88,054%
ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ
Фонд оплаты труда АУП и вспомогательных рабочих 
3,318%
Коммунальные платежи (электричество)
0,124%
Услуги снегоуборочной машины
0,373%
Налоги с ФОТ
1,830%
Земельный налог
0,135%
Налог на прибыль
1,870%
Затраты на маркетинг и продажи
4,149%
Непредвиденные расходы
0,147%
Итого ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ
11,946%
ИТОГО:
100%

Вы можете заметить, что в основная доля затрат при создании коттеджных посёлков комфорт-класса, это строительство домов, на которые приходится более 55% затрат. Доля (%%) затрат на приобретение земельного участка в таком проекте существенно выше и могут составлять пятую часть бюджета проекта (в таблице №2  это 20%).

Обратите внимание, что  текущие и эксплуатационные расходы на время строительства стоят почти 12% сметы - обычно при планировании о них забывают.

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ ПОСЁЛКА ЭКОНОМ-КЛАССА

При совместной реализации коттеджного поселка эконом-класса на первое место выходит необходимость экономии на всём. В таблице ниже мы показали структуру затрат на создание коттеджного посёлка эконом-класса, в которой минимизированы затраты на инженерную подготовку  и предлагаются дешёвые  готовые дома.

Для примера выбран поселок площадью порядка 10 Га. Поселок оборудован всеми необходимыми инженерными сетями (кроме газа, водопровода, канализация локальная). Покупателям предложено приобретать готовые дома с ценой порядка 2,5 млн. руб. (дом + участок).

Таблица №3

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА ЭКОНОМ-КЛАССА
ИНВЕСТИЦИИ
доля в затратах
Покупка и оформление земли
27,330%
Расчистка и подготовка участка
0,101%
Разработка рабочего проекта (Р) и его согласование
0,346%
Наружные сети и техническая инфраструктура
11,904%

Электрификация

6,068%

Водоснабжение

0,000%

Ливневая канализация

0,714%

Газоснабжение

0,000%

Прокладка автодорог

1,475%

Благоустройство общих территорий

2,839%

Ограждение периметра 

0,807%
Строительство коттеджей
37,268%
Монтаж локальной канализации (включены в себестоимость коттеджей)
0,000%
Благоустройство продаваемых территорий (ограждение участков)
2,981%
Строительство инфраструктурных сооружений (ТП и т.п.)
2,083%
Обустройство въезда на территорию поселка
0,264%
Строительство здания УК и минимаркета
1,307%
Строительство  пляжа  на озере
0,000%
итого ИНВЕСТИЦИИ
83,583%
ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ
Фонд оплаты труда АУП и вспомогательных рабочих 
4,559%
Коммунальные платежи (электричество)
0,171%
Услуги снегоуборочной машины
0,512%
Налоги с ФОТ
2,515%
Земельный налог
0,185%
Налог на прибыль
2,570%
Затраты на маркетинг и продажи
5,702%
Непредвиденные расходы
0,202%
Итого ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ
16,417%
ИТОГО:
100%

Вы можете заметить, что в основная доля затрат при создании коттеджных посёлков эконом-класса, это строительство домов, на которые приходится более 35% затрат. Доля в затратах, на приобретение земельного участка, в таком проекте существенно выше и могут составлять четверь бюджета проекта и выше (в таблице 26.8%).

Обратите внимание, что  текущие и эксплуатационные расходы на время строительства стоят почти 16% - обычно при планировании о них забывают.
 

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ИНВЕСТОРОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Иногда, что-бы минимизировать затраты, инвесторы идут на хитрость: делают подготовку земельных участков и продают их с подрядом или без подряда. В этом случае структура затрат на реализацию такого проекта существенно отличается от  показанных выше трёх схем.

Для примера выбран поселок площадью порядка 10 Га. Поселок оборудован минимальным набором инженерных сетей. Покупателям предложено приобретать земельные участки (с кадастровым паспортом) и минимальной инженерной подготовкой, БЕЗ домов.

Таблица №4

СТРУКТУРА ЗАТРАТ ПРИ СОЗДАНИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЁЛКА  (земельные участки)
ИНВЕСТИЦИИ доля в затратах
Покупка и оформление земли
46,351%
Расчистка и подготовка участка
0,171%
Разработка рабочего проекта (Р) и его согласование
0,587%
Наружные сети и техническая инфраструктура
13,795%

Электрификация

5,267%

Водоснабжение

0,000%

Ливневая канализация

1,211%

Газоснабжение

0,000%

Прокладка автодорог

2,502%

Благоустройство общих территорий

4,815%

Ограждение периметра 

0,000%
Строительство коттеджей (не строим)
0,000%
Монтаж локальной канализации (включены в себестоимость коттеджей)
0,000%
Благоустройство продаваемых территорий (ограждение участков)
5,055%
Строительство инфраструктурных сооружений (ТП и т.п.)
3,533%
Обустройство въезда на территорию поселка
0,448%
Строительство здания УК и минимаркета
2,216%
Строительство  пляжа  на озере (не строим)
0,000%
итого ИНВЕСТИЦИИ
72,157%
ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ
Фонд оплаты труда АУП и вспомогательных рабочих 
2,634%
Коммунальные платежи (электричество)
0,290%
Услуги снегоуборочной машины
0,869%
Налоги с ФОТ
4,266%
Земельный налог
0,314%
Налог на прибыль
4,359%
Затраты на маркетинг и продажи
9,671%
Непредвиденные расходы
0,342%
Итого ТЕКУЩИХ РАСХОДОВ
27,843%
ИТОГО:
100%

Вы можете заметить, что в основная доля затрат при такой схеме реализации проекта, приходится на приобретение участка (46 %) на теукущие расходы  (28%) и инженерную подготовку территории (минимальные вложения составят до 14% от сметы проекта).

СОВМЕСТНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ, С ЧЕГО НАЧАТЬ?

Если Вы планируете войти в проект земельным участком, или готовыми домами, или планируете оказывать услуги в ходе реализации проекта, используя приведенные выше материалы, Вы можете сами оценить размер вклада каждого из участников проекта (его доли), в зависимости от выбранной  схемы реализации проекта. 

В таблице ниже показаны итоговые доли в %%, в зависимости от класса/типа реализуемого проекта.

Таблица №5

#
статья затрат
бизнес-класс
комфорт-класс
эконом-класс
участки
%%
%%
%%
%%
1 затраты на приобретение и оформление земли 14,70% 19,89% 27,33% 46,35%
2 затраты на строительство  коттеджей 63,63% 54,23% 37,27% 0,00%
3 затраты на инженерную подготовку 8,77% 8,66% 11,91% 13,79%
4 текущие затраты 8,83% 11,95% 16,42% 27,84%
5 прочие затраты 4,07% 5,27% 7,07% 12,02%
Итого: %%
100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Таблица №5 требует некоторых комментариев:

1. - показанные %% являются приблизительными, основанными на нашем опыте реализации коттеджных поселков. В каждом конкретном случае, процентные показатели могут несколько меняться, в зависимости от специфики проекта - не существует двух одинаковых поселков и нет жесткой градации между поселками разных категорий (особенно в части понесенных инвестором затрат). Поэтому данные Таблицы №5 носят скорее обобщающий характер, показывающие общий тренд.

2. -  баланс затрат (%%) показан для земельного участка ~ 10 Га и более. В случае меньшего участка (5 - 9 Га) показатели будут существенно меняться, а при площади 1 - 2 - 3 Га проекты обычно становятся не рентабельными.

3. - надо понимать, что затраты в денежном выражении для реализации элитного поселка могут быть на два порядка выше, чем реализация поселка эконом класса. В таблицах  показаны только %%!

4. - затраты на инженерную подготовку меняются в силу изменения состава  (газ, вода, тепло, электричество, канализация) , и объёма предоставления этих услуг (электричество может быть 3 кВт на участок, а может быть и 15 кВт на участок).

5. - стоимость строительства домов зависит не только от цены дома, но и количества этих домов в поселке. Иными словами на 10 Га можно построить только ~ 35 домов бизнес-класса и более 50 домов эконом-класса. 

По данным Таблицы №5, может сложиться впечатление, что с точки зрения владельца земли, наиболее выгодно входить в альянс с девелопером,  для реализации поселка, именно по схеме продажи ЗУ без подряда. В этом случае его доля (землевладельца) максимальна. Но с другой стороны, доход от реализации проекта в денежном исчислении намного скромнее, чем в случае реализации коттеджного посёлка эконом или комфорт-класса.

Ответить на вопрос - какая схема выгоднее, может только экономический расчет (бизнес-план коттедного поселка), в котором будет дана оценка доходов, в зависимсоти от выбранной схемы реализации инвестиционного проекта.

Используя имеющиеся у нас опыт и штат высокопрофессиональных сотрудников, мы выполняем все работы по созданию коттеджного поселка. Совместная реализация проекта девелопмента коттеджного поселка состоит из ряда этапов:

  • Подписание договора собственником земельного участка с организацией – девелопером, о совместном развитии территории (обычно вкладом владельца земли является земля, но иногда владелец земли готов частично профинансировать работы по созданию поселка, или оказать услуги по оформлению документов, т.к. обычно он имеет связи с главой Муниципального образования);
  • Оформление земли для возможности строительства жилья (перевод в ДНП или ИЖС, включение в черту поселения). Это важный момент, т.к. в настоящее время не все земли могут быть использованы для размещения поселений. Конечно наиболее привлекательный вариант для создания посёлка – это земли входящие в черту поселений, на которых генеральным планом поселения предусмотрено строительство жилья, на границе которых есть инженерные сети и объекты соц.культ.быта. Более подробно, вопросы юридического статуса ЗУ  освещены в наших статьях:  
  • Разработка маркетинговой концепции застройки (вы можете посмотреть состав и задачи маркетинговой концепции здесь...);
  • Разработка бизнес-плана поселка (вы можете посмотреть состав и задачи бизнес-плана здесь... );
  • Получение ТУ, разработка проектной документации (вы можете посмотреть пример и состав рабочего проектирования здесь... ) Все проектные работы выполняются нами своими силами на основании Свидетельства № 3748 СРО Проектировщиков НП "СтройОбъединение".
  • Согласование подключения инженерных сетей (вода, электричество, газ);
  • Выполнение общестроительных работ (прокладка дорог, строительство инфраструктуры поселка);
  • Продажа коттеджей и земельных участков (обычно площадью 10-25 соток);
  • Создание управляющей компании и дальнейшая эксплуатация посёлка;

Успешная реализация проекта в условиях сильной конкуренции гарантируется нашим опытом. 

    Мы предлагаем Вам комплексное управление Вашим проектом строительства коттеджного поселка "под ключ" -  от идеи до реализации. С текстом  Договора на комплексное управление  инвестиционным проектом  вы можете ознакомиться по ссылке справа:

Договор на комплексное управление проектом
  

Если у Вас есть земля и желания строить, но нет  опыта и денег, вам будет интересна модель совместного освоения земли, когда все этапы реализации проекта будут  выполнятся  вами совместно с опытным девелопером, компанией "Питер Девелопмент".  Обращайтесь к нам, и мы поможем реализовать прибыльный проект на Вашей земле. 
 

Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент" При перепечатке ссылка обязательна.

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
02.04.2012, 15:38
**********
по теме
Мелкие землевладельцы (по 1 - 2 Га земли), которых большенство, не рентабельны для Девелопера, а крупные (скупившие по 20 и более ГА земли) не интересуются услугами Девелопера, и обычно все хотят делать сами (я сам такой)
07.04.2012, 12:20
крестьянин
зачем ограждать земельные участки при продаже земельных наделов?

В вашей таблице №4 показано, что 5% сметы уходит на ограждение продаваемых участков, что достаточно много и дорого. Многие продают просто ЗУ с колошками, которые показывают, как разделена земля и ничего более. Да и затраты на э/э у вас высоки...

 

07.04.2012, 12:28
Администратор
Ограждение участков

В таблице №4 показ раздел "Ограждение участков" в 5% от общей сметы. Наш опыт реализации подобных проектов показывает, что минимальное огораживание ЗУ позволяет решить две проблемы:

1. придать более привлекательный вид ЗУ

2. однозначно обозначить границы ЗУ, что позволяет в дальнейшем избежать трений между соседями.

В остальном, как уже было сказано в тексте статьи, всё зависит от того, сколько стоит продаваемая земля и как собственник планирует привлекать покупателей. Ведь продажа ЗУ без подряда - это не всегда бросовые земли по бросовым ценам.

Про э/э - смотрите 22 Постановление где прописаны все условия подключения к сетям.

09.04.2013, 11:53
Игорь
Земля в дальнем подмосковье под строительство коттеджного поселка
Здравствуйте. Интересует ли вас сотрудничество с собственниками земли вне Ленинградской области?
12.12.2013, 23:54
Администратор
ответ
это зависит от формы сотрудничества.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий ожидает модерации