Как правильно построить многоквартирный дом в ЛО

Декабрь 2012 года

Изменения в инвестиционном климате Санкт-Петербурга привели к росту интереса строителей к ближайшим пригородам – Всеволожскому, Ломоносовскому, Выборгскому районам ЛО. Порядок реализации инвестиционных проектов в ЛО отличаются от Санкт-Петербурга. О нашем опыте работы в ЛО мы хотим рассказать в статье.

Как найти  земельный участок для многоквартирного дома в ЛО.

Земля для многоквартирного жилищного строительства в Ленобласти может быть получена в основном из двух источников: торги муниципалов на право аренды  или земля в частной собственности. Есть ещё земли министерства обороны, но это очень сложный путь.

В первом случае муниципалы проводят торги и статус земли обычно ясен – что и в каком количестве можно строить. Исключением может быть только ТУ на подключение инженерных систем, которые могут не запрашивать под разными предлогами. Узнать заранее – где и когда будут проведены торги можно, если обратиться непосредственно к муниципалам. Это самый верный способ во всех отношениях. Когда торги объявлены, обычно уже поздно подавать заявки.

Во втором случае земля обычно получена в ходе приватизации, и надо внимательно смотреть – что написано в кадастровом паспорте и ПЗЗ. Раньше, когда ещё небыло утвержденного Генплана МО и ПЗЗ, вид использования земли определялся по кадастровому паспорту. Теперь ситуация изменилась. Если принят Генплан и рассматриваемый участок расположен в территориальной зоне, назначение которой изменилось (например, из с/х земли участок стал землями поселений для жилой застройки), то владелец имеет право подать документы на внесение изменений в кадастровый паспорт своего земельного участка. Но тогда это повлечет изменения налогов (обычно в большую сторону) поэтому владельцы предпочитают это не делать до последнего момента. Покупая землю у частника надо очень внимательно ознакомиться с утвержденным Генпланом и ПЗЗ (если есть) муниципального образования, где расположен участок. Кроме того, надо отметить важный момент:

ВАЖНО! Если Генплан поселения ещё не утверждён (а он утверждается перед разработкой и утверждением ПЗЗ), то это значит, что выполненное перезонирование сельхозки может быть и отменено в последний момент (обычно именно с/х пытаются включить в черту поселений в зону для жилой застройки). Мы сталкивались с такими случаями, когда владельцы земли добивались изменения статуса принадлежащей им с/х земли в разрабатываемом Генплане, но потом менялось руководство муниципалитета и земля оставалась с/х. Все усилия и деньги оказывались потраченными зря.

В общем, при покупке земельного участка, верить в изменение территориальной зоны можно только после официального утверждения Генплана поселения. Подробнее об опасностях связанных с внесением с/х земель в черту поселений смотрите нашу статью «Включение земельных участков в границы населенных пунктов»

Не все земельные участки подходят под застройку…

Если Вы хотите приобрести участок что называется «с рук», и собираетесь строить многоэтажный многоквартирный дом, то надо понимать – не на всяком участке возможно такое строительство. Мы уже подробно рассказывали о рисках строительства на ИЖС многоквартирных домов в статье «Как построить многоквартирный дом на ИЖС?». Поэтому перейдем сразу к основным моментам, которых четыре:

I. Во всех МО районов ЛО прилегающих к Санкт-Петербургу уже разработаны (а во многих уже утверждены) Гнепланы поселений и ПЗЗ (Правила Землепользования и Застройки). Это значит, что земельный участок, который планируется под строительство должен быть размещён в территориальной зоне, которая позволяет вести жилищное многоэтажное строительство (в основных или условно-разрешенных видах использования).

ПРИМЕР_1: Зона Т1Ж1 (или как её иногда называют ИЖС) - градостроительный регламент жилой зоны коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры не позволяет размещать многоквартирные дома ни в каком виде. Участок в такой зоне вам не подходит. Подробный анализ зоны ИЖС на примере Зоны Т1Ж2_1 смотрите в Приложении №1.

ПРИМЕР_2: Зона Т2Ж1 - градостроительный регламент жилой зоны малоэтажных многоквартирных жилых домов, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры позволяет строить только малоэтажные многоквартирные дома (обычно до 4-5 этажей).

ПРИМЕР_3:  Зона Т3Ж3 - градостроительный регламент жилой зоны среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, с включением объектов социально- культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры позволяет строить многоэтажные жилые дома (свыше 9 этажей).

ПРИМЕР_4Зона Т2ЖД2 - градостроительный регламент многофункциональной зоны малоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов общественно-деловой застройки,  с включением объектов инженерной инфраструктуры позволяет сроить жилые дома до 5-6 этажей в основных видах использования (что хорошо).

ПРИМЕР_5Зона ТД1-2 - градостроительный регламент общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, с включением объектов инженерной инфраструктуры позволяет строить жилые дома только в условно-разрешенных видах использования что плохо (что налагает ряд ограничений - максимальная площадь застройки, этажность, баланс территории и т.п.).

ПРИМЕР-6Зона ТД2-1 - градостроительный регламент общественно-деловой зоны специализированных общественно-деловых объектов, с включением объектов инженерной инфраструктуры не позволяет размещать многоквартирные дома ни в каком виде. Участок в такой зоне вам не подходит.

В каждом муниципалитете ЛО эти зоны могут немного различаться, но суть от этого не меняется. Надо понимать, что ваш участок может попасть в одну из трех категорий территориальных зон:

Первая категория – зоны, где можно строить жилые здания как основной вид разрешенного использования (разрешённая этажность может различаться от малоэтажной до высотной застройки). Примеры смотрите выше.

Вторая категория - зоны, где можно строить жилые здания как условно-разрешенный вид использования (разрешённая этажность может различаться от малоэтажной до высотной застройки, но при этом накладываются ограничения на %% в общем объёме застройки участка и на площадь каких объектов). Примеры смотрите выше.

Третья категория - зоны, где строить жилые здания запрещено (обычно это промышленные, промышленно-деловые зоны, или зоны для индивидуального дачного строительства.). Примеры смотрите выше.

II. Вам могут предложить разработать проект планировки и межевания территории (ППТ и ПМ), если это не было сделано раньше. Конечно, от этого надо отбиваться, т.к. разработка ППТ и ПМ в полном объеме стоит от 50 тыс. руб. за Га и займет 1 – 1,5 года жизни. Чем грозит застройщику обязанность разработать ППТ и ПМ? Здесь много подводных камней. Хотя ПЗЗ уже указал основные зоны и регламенты, но требуется детализация планировочных решений на уровне квартала, в котором расположен ваш земельный участок.

При разработке ППТ и ПМ вам придется согласовывать его материалы в комитете по энергетике (что не просто), в комитете по образованию, КГА, КЗР, КГиОП и т.д. – порядка дюжины комитетов.

При разработке ППТ и ПМ встанут такие вопросы как обеспеченность жителей квартала местами в детских садах, школах, поликлиниках, наличие улично-дорожной сети, коммунальной инфраструктуры, инженерной обеспеченности квартала и многие другие вопросы. В результате может выясниться, что строить жилой дом можно, но нужно ещё построить для его жителей детский сад и школу (или реконструировать с расширением  существующие), перепроложить десяток километров гнилых труб, построить новую ТП  - в общем, проект станет не рентабельным а то и вообще убыточным. Вывод – пусть ППТ и ПМ разрабатывают другие люди, а ваш проект пусть они учтут по факту.

Подробнее о порядке разработки ППТ и ПМ можно посмотреть в разделе нашего сайта "Разработка проекта планировки".

III. Инженерные сети для строительства многоквартирного дома – это головная боль всех строителей и муниципалитетов. В зависимости от способа приобретения земельного участка, у Вас могут быть ТУ (рабочие или предварительные письма), а могут и не быть (это значит, что надо самим этот вопрос прояснить). Что может Вас ожидать:

- в части водоснабжения подключиться к централизованному водопроводу предпочтительнее, но это бывает финансово невыгодно. Тогда выходом может стать скважина. Вопрос - а под вашим участком есть питьевая вода и если есть то на какой глубине и сколько её?

- в части канализации – подойдут модульные очистные сооружения, но совсем без них вам дом сдать не получится. К сожалению, обычно муниципальная канализационная сеть находится в печальном состоянии, что вынуждает муниципалов требовать от застройщиков перекладки коллекторов (что дорого). Здесь уже надо договариваться.

- в части теплоснабжения и горячей воды – здесь обычно только газ. Проектируется локальная (обычно крышная) котельная и таким образом решается вопрос теплоснабжения и горячей воды. Если по какой-то причине нет желания строить крышную котельную, то можно ставить индивидуальные термоблоки в каждую квартиру – обычно используется коаксиальная система дымохода (труба в трубе), но такие вещи целесообразны при высоте дома до 4 этажей включительно.

- в части электроснабжения – вопрос важный и прежде чем покупать участок полезно узнать – а где можно запитать дом и сколько это будет стоить. Строительство ТП и линии на 10 кВ может «съесть» всю прибыль от строительства дома.

Иными словами, покупать землю можно только убедившись, что на ней разрешено градостроительными регламентами строить многоквартирные дома и что инженерные сети дома могут быть подключены.

IV. Уровень спроса в месте строительства – это важный момент, который надо учитывать. Кому и почём Вы будет продавать квартиры в новом доме? Спрос на жильё всё ещё ориентирован на покупателей, которые ориентируются на Санкт-Петербург (там работают).

Если только вы не хотите строить дома по муниципальной программе расселения аварийного и ветхого жилья, вам придётся учитывать, что спросом пользуются жилые дома с удобным выездом в Санкт-Петербург на удалении не более 15 – 25 км. от города.

Как правильно оформить землю для получения разрешения на строительство.

В последнее время наметилась тенденция, что владелец земли (или арендатор – победитель аукциона) хотят совместно со строителями осваивать земельный участок на паритетных так сказать началах.

Такие отношения в форме простого товарищества могут проистекать легко и красиво, пока не придётся получать разрешение на строительство. Обратите внимание, что разрешение на строительство может быть получено только юридическим лицом, которое имеет право на земельный участок (участок в собственности, в аренде, или суб-аренде). Такой тонкий момент лучше предусматривать с самого начала ваших отношений.

CТРОИМ БЫСТРО И ДЕШЕГО

В 2011 году нами был выполнен типовой проект жилого малоэтажного дома на 33 квартир в ЛО (Ломоносвский район). Надо отметить, что Строительство в ЛО у застройщиков стойко ассоциируется с жестким эконом-класом. Текущая ситуация на жилищном рынке Санкт-Петербурга подтверждает такую точку зрения. Квартиры в пригородах покупают люди, у которых не хватает денег купить квартиру в городе. И такая ситуация будет ещё долго, пока не изменится концепция жизни в пригородах – для этого там должны появиться приличнее дороги, детские сады, школы и поликлиники соответствующие уровню Санкт-Петербурга. Когда это произойдёт? Раньше этого момента, других мотивов у покупателей, кроме экономии денег не появится.

Значит самое главное – обеспечить дешевые квадратные метры с минимальной себестоимостью. Это достигается многими способами, зачастую в ущерб качеству.

Вот краткое описание типового проекта жилого дома:

Стром дом в 3 этажа (чтобы не проходить экспертизу), потом достроим мансарду после сдачи. Проект может быть типовым, что экономит деньги на проектировании.

Материал стен – максимально дешевый (обычно это несъемная опалубка типа VELOX или  DURISOL). Недостатками таких систем (и им подобных) является в первую очередь неудобство армирования, сложность пропаривания залитого в них бетона зимой, необходимость оштукатуривания, сложная «раскладка»  блоков и необходимость пилить блоки «по месту». Кроме того, надо заметить, что такие системы в принципе заточены на коттеджи и многоэтажные дома получаются из них с трудом (обычно не выше 3 – 4 этажей). Возникают трудности с вентиляцией и дымоходами – они не предусмотрены номенклатурой производителей опалубки и класс огнестойкости таких блоков не позволяет делать из них дымоходы.. Подобный жилой дом был запроектирован нами в Ломоносовском районе ЛО и начал строится осенью 2012 года.

Применение несъемной опалубки из полистирола, или сэндвич-панелей из полистирола и т.п. материалов нежелательно - это делает дом  некомфортным для проживания – паропроницаемость стен из таких материалов близка к нулю. По этой причине влаге некуда выходить - часто запотевают окна от влажности, зачастую требуется принудительная вентиляция (на одного человека - 33 м3 воздуха в час), следовательно, расход энергии на отопление возрастает - а как раз на этом все  строители и экономят.

Газобетон (или пенобетон) могут применяться на таких стройках, но они получаются дороже.

В нашей практике был забавный случай. К нам пришел владелец земельного участка, который подписал договор со строителями и теперь недоумевал – что ему делать. Выяснилось, что строители подписали с ним договор о покупке участка, внесли небольшой аванс и начали активно продавать квартиры в доме, который планировался к строительству (привязка к участку типового проекта). На момент нашей беседы уже было продано 50% квартир, при этом стройка даже не началась, документы на участок небыли оформлены, и владелец земли не понимал что происходит. В целом это показательный пример того – как комфортно себя чувствуют аферисты на строительном рынке ЛО.

 

_____________________________________________________________________________
 

Приложение №1

Мы разместили выдержку из ПЗЗ (Санкт-Петербург) с подробным описанием режима использования зоны Т1Ж2_1 (так называемой ИЖС), что бы дать Вам возможность ознакомиться с типичным регламентов использования земельных участков в зоне ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Обратите внимание - многоквартирные дома не предусмотрены к размещению в подобных зонах!

Градостроительный регламент жилой зоны   Т1Ж2_1 индивидуальных
(одноквартирных) жилых домов (отдельно стоящих и (или)
блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров, с
включением объектов социально-культурного и коммунально-
бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также
объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного
использования и предельные параметры)

1. Кодовое обозначение зоны - Т1Ж2-1.

2. Цели выделения зоны: развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные (одноквартирные) жилые дома; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

3. Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства.

#
Наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства
Код
  Основные виды разрешенного использования
 
1
Для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома без права содержания скота и птицы
10110
2
Для размещения дач
.....
3
Для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани) (*) (**)  
4
Для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования (*)  
5
Для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений (*) (**)  
6
Для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта (*)  
  Для размещения объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, в т.ч.:  
7
Для размещения жилищно-эксплутационных служб (*) (**)  
8
Для размещения объектов розничной торговли (*) (**)  
9
Для размещения объектов общественного питания (*) (**)  
10
Для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных (*) (**)  
11
Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно- оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей (*) (**)  
12
Для размещения объектов культуры и искусства связанных с проживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и т.д.) (*) (**)  
13
Для размещения объектов охраны общественного порядка (*)  
14
Для размещения финансово-кредитных объектов (*) (**)  
15
Для размещения объектов страхования (*) (**)  
16
Для размещения объектов пенсионного обеспечения (*) (**)  
17
Для размещения объектов связи (*) (**)  
18
Для размещения садов, скверов, бульваров  
19
Для размещения объектов гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций  
  Для размещения объектов коммунального хозяйства (инженерно- технического обеспечения) и транспорта, необходимых для обеспечения объектов разрешенных видов использования, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение, в том числе:  
20
Для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок-модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов  
21
Для размещения наземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (переходных пунктов и опор воздушных ЛЭП, кабельных киосков, павильонов камер и т.д.)  
22
Для размещения повысительных водопроводных насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин  
23
Для размещения очистных сооружений поверхностного стока и локальных очистных сооружений  
24
Для размещения канализационных насосных станций  
25
Для размещения наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.)  
26
Для размещения газораспределительных пунктов  
 
Условно разрешенные виды использования  
27
Для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома с правом содержания мелкого скота и птицы  
28
Для размещения объектов социального обеспечения (*)  
29
Для размещения религиозных объектов (*)  
  Для размещения объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, в т.ч.:  
30
Для размещения органов местного самоуправления и некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения (ТСЖ, правлений садоводств, жилищных кооперативов и т.д.) (*)  
31
Для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и т.д.) (*)  
32
Для размещения подземных и надземных пешеходных переходов (*)  
33
Для размещения объектов транспорта (автозаправочных и газонаполнительных станции) (*)  

 

4. Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи знаком (*), могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся
территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи знаком (**), относятся к основным видам разрешенного использования при условии, что общая площадь объектов капитального строительства на соответствующих земельных участках не превышает 150 квадратных метров. В случае, если общая площадь объектов капитального строительства на соответствующих земельных участках превышает 150 квадратных метров, то объекты указанных видов использования относятся к условно разрешенным видам использования.

5. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии со статьей 3 части II настоящих Правил.

6. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) минимальная площадь земельных участков: для размещения дач - 600 квадратных метров;
для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома - 150 квадратных метров;
 для размещения объектов иных видов разрешенного использования – в соответствии со статьей 4 части II настоящих Правил;

2) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков:
в случаях примыкания к соседним зданиям (при обязательном наличии брандмауэрных стен) - 0 метров;
 в иных случаях - 3 метра;

3) максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений устанавливаются в соответствии со статьей 7 части II настоящих Правил.

4) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков - 3 этажа;

5) максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка устанавливается в соответствии со статьей 8 части II настоящих Правил;

6) максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования (код 10810), включая объекты условно разрешенных видов использования, на территории земельных участков – 300 квадратных метров;

7) максимальное количество жилых блоков малоэтажной индивидуальной жилой застройки (для домов блокированной застройки) – 10 жилых блоков. При этом каждый жилой блок малоэтажной индивидуальной жилой застройки должен размещаться на отдельном земельном участке;

8) максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории зоны – V;

9) минимальные размеры озелененной территории земельных участков устанавливаются в соответствии со статьей 9 части II настоящих Правил;

10) минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков устанавливается в соответствии со статьей 10 части II настоящих Правил;

11) минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков устанавливается в соответствии со статьей 11 части II настоящих Правил;

12) минимальное количество мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта на территории земельных участков устанавливается в соответствии со статьей 12 части II настоящих Правил;

13) максимальная высота ограждений земельных участков устанавливается в соответствии со статьей 13 части II настоящих Правил;

14) максимальный планировочный модуль в архитектурном решении ограждений земельных участков устанавливается в соответствии со статьей 14 части II настоящих Правил.

7. В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в настоящей статье, и ограничений, указанных в главе 3 части II настоящих Правил. При этом при совпадении ограничений, относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры.

Обратите внимание, что подобный подробный регламент устанавливающий виды разрешенного использования и предельные параметры застройки существуют  и для других типов территориальных зон. Важно знать, в какой зоне расположен ваш участок и как его можно использовать.

Вернуться в текст статьи.

_____________________________________________________________________________

 

Если у Вас есть вопросы или есть желание построить многоквартирный жилой дом в ЛО мы можем выполнить для Вас рабочее проектирование и согласование проекта жилого дома. У нас есть наработанные конструктивные и инженерные решения, что позволит Вам сэкономить время и деньги. Вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

Источник: компания "Питер Девелопмент" При перепечатке ссылка обязательна.

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
04.12.2012, 16:09
Строитель
Парголово
А кто подскажет - что там за скандал с инфраструктурой в бывшем военном городке?

 

Вроде как там построили одно жильё а ДДУ и т.п. нет

07.12.2012, 11:03
Николай Смирнов
это не Парголово. Вот из новостей:
06 12 12 вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев и председатель комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Михаил Москвин провели внеплановую рабочую проверку строек в поселке Мурино. В ходе проверки были выявлены нарушения градостроительных нормативов.

В большинстве случаев жилые кварталы возводятся без оглядки на социальную инфраструктуру. Вице-губернатор напомнил, что затраты на возведение объектов социальной инфраструктуры добросовестным застройщикам, которые являются налоговыми резидентами 47-го региона, область готова возвращать.

Так, на Привокзальной площади планируется строительство нескольких жилых комплексов площадью 250 тыс. кв. м. Это рассчитано на 9000 человек, которым потребуется два детских сада на 405 мест и как минимум одна школа на 700 мест. На данный момент эти учреждения отсутствуют, и строительство их не запланировано.

На шоссе в деревню Лаврики ведется масштабная стройка без разрешения на строительство и обеспечения инженерными сетями. По дороге в поселок Бугры на стройке нет соответствующих подъездных дорог, и работы идут без разрешения на строительство. Более того, уже идет продажа квартир.

Председатель комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Михаил Москвин предупредил представителей застройщика о штрафе, который составляет от 500 тыс. до 1 млн рублей.
07.12.2012, 17:43
Модератор
Социалка

Обратите внимание уважаемые читатели! В Санкт-Петербурге Администрация полностью переложила обязанность строить и финансировать социальную инфраструктуру на девелоперов (рост цен на квартиры составит от 15 000 до 40 000 руб./м2 для покупателей т.к. оплачивать теперь будет не город, а покупатели квартир). Фактически власти города снимают с себя социальные обязательства... А ведь раньше, деньги на эти цели отчислялись строителями в виде инвестиционных отчислений. Но город расходовал их нецелевым образом - в результате и деньги застройщики платили - и ничего не построено - и виноватых нет...

В Ленинградской области власти пока готовы оплачивать строительтсво школ и ДДУ за счет бюджета.

11.12.2012, 11:47
446321
ДДУ и школы в ЛО

Декларация – это одно, а реальные дела – совсем другое. Сейчасработаем с муниципалитетом во Всеволожском районе. Так нам ТУ выдали такие, чтоделают весь проект убыточным.

Электричество – построить ТП новую!

Канализация – переложить коллектор канализационный (около 4км.) и построить перекачивающую станцию…

Дороги – строить предлагаю нам за свой счет не только потерритории стройплощадки но и на территории прилегающей до шоссе – около 200метров – а это асфальт и дорого.

У муниципалов денег нет, а хозяйство поддерживать надо.    Поэтомудо социалки у них пока руки не доходят – надо решать текущие проблемы. Но потоми у них дойдут – будет ДДУ в довесок к дому на 30 квартир…

06.01.2013, 18:30
странник
а что  446321, тебе только дай возможность строить и деньги зарабатывать - а вопросы инженерии - это проблема муниципалов - где и как брать деньги на подключение твоего дома?
14.05.2013, 16:03
беспокойный
полегчало!

Назначили нового вице-губернатора по стройке. Он обещает в мае издать закон/распоряжение, где строители/инвесторы смогут  выбирать одну из 3-х схем взаимодействия с городом по созданию социалки.

И кажется отказались от планов все переложить на инвесторов.

25.07.2013, 09:58
юрист
ДДУ встроенное
Вступило в силу постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 15 мая 2013 года № 26 «Об утверждении СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций"».

 Согласно этому документу, детские сады разрешается размещать в помещениях, пристроенных или встроенных в жилые дома и здания административного и общественного назначения (кроме административных зданий промышленных предприятий). 

 Размещение ДОУ во встроенных в жилые дома помещениях допускается при наличии отдельно огороженной территории с самостоятельным входом для детей и выездом для автотранспорта. Вместимость дошкольного образовательного учреждения определяется заданием на проектирование.

При таком подъходе ДДУ могут быть частными или выкупаться городом.

28.12.2012, 11:00
адепт закона
Снесут, как пить дать снесут!

До компании "Невский Синдикат" добрались:

http://ktostroit.ru/news/market/195167/

Не нужно строить многоквартирные дома на ИЖС!

08.01.2013, 12:43
маркетолог
этот коммент лучше поместить к сатье "как построить многоквартирный дом на ИЖС" - там это более актуально.
03.03.2013, 13:19
житель
про НС
НС ещё строит на землях ТЖ, а вот на соседних заросших участках, примыкающих к каналу между озерами, зона ТР, и там тоже все продано и владельцы хотят строить...Им придётся бороться с комитетами:1 - КГА - зона ТР не позволяет строительство капитальных объектов по ПЗЗ2 - КГиОП - зона ЗОЛ где строить капитальные объекты запрещено3 - УСПХ - территория парка "Озерки" где сносить деревья запрещено.как говорится засада....