Рынку таунхаусов в России уже более 15 лет. Начинались они как необычное элитное жилье в Санкт-Петербурге, а в настоящее время превратились в массовое, недорогое жилье в ближайшей Ленобласти.

История вопроса

Надо сразу заметить, что хотя таунхаусы относятся к малоэтажному жилью, это отдельная категория, которая имеет своих покупателей и которая является промежуточной, между коттеджем и квартирой в многоквартирном доме.

Первые таунхаусы были построены в Санкт-Петербурге ещё в конце 20 века на Крестовском острове (комплекс «Зеленый остров»), во Фрунзеском районе (у Альпийского переулка и на ул. Турку (несколько секций).

Вот как описывали проект "Зеленый Остров" его архитекторы (Герасимов Е.Л и Харченко О.А.): "Малоэтажность комплекса делает его сомасштабным человеку и позволяет сохранить зелень, что говорит об экологичности проекта. Комплекс состоит из пяти жилых блоков различной конфигурации, объединенных между собой в плане, и образующих внутренний двор.

Внутренний двор имеет сложную конфигурацию и доступен только для жильцов. Красота участка, озелененность и тишина определили ориентацию гостиных во внешнюю среду. Каждый блок комплекса отделен друг от друга световым проемом, в зоне которого подпорная стена огораживает пространство двора от улицы. Въезд в подземные гаражи осуществляется с улицы."

Это был первый и успешный опыт, который показал, что  таунхаусы могут быть востребованы в Северной столице, но проекты были единичными и носили скорее экспериментальный характер. Вопрос наличия придомовой территории не вставал как таковой – подразумевался встроенный гараж.

Следующим этапом развития малоэтажного строения, примерно в 2000 – 2010 годы, стало  застройка старинного финского местечка Коломяги, Сестрореца (у парка Дубки) и ряд других мест. Здесь уже таунхаусы строились массово.

Надо отметить, что концепция пози-ционирования таких таунхаусов заключалась в возможности жить в городе, в своем современном доме со всеми удобствами и на своей земле. Такие таунхаусы стоили не дешево, иногда даже дороже квартир аналогичного метража.

В этот же период времени активно шел поиск оптимальных планировок и материалов для строительства. Стали широко применяться газо- и пено-бетоны, металлические балки перекрытий, ярусная, а не поэтажная концепция строительства (от которой потом отказались).

Дефицит земли вынуждал делать встроенный гараж и участок земли перед домом мог быть 0,5 – 1,0 сотки, что считалось нормальным.

Следующий этап развития, таунхасы получили на просторах Ленинградской области, в основном после кризиса 2008 – 2010 годов, когда Девелоперы искали новые формы развития проектов и обратили внимание на таунахусы, как вариант застройки коттеджных поселков в эконом и комфорт-классах.

В настоящее время (2014 год) на рынке Ленинградской области можно наблюдать развитие таунхаусов в двух рыночных сегментах: комфорт и эконом-класса.

Девелоперы используют различные подходы при реализации проектов в разных ценовых диапазонах.

В эконом-классе, предложение четко ориентированно на ценовой сегмент, между ценой квартиры – студией в городе и коттеджем эконом-класса в аналогичном поселке эконом-класса. Поэтому цены могут начинаться от 1,1 – 1,4 млн. руб. за секцию таунхауса (на начальном этапе строительства). Естественно, что за эти деньги можно приобрести небольшую площадь секции (50- 60 метров) и минимальный участок (0,5 – 1 сотка). Архитектура таких таунхаусов обычна непритязательна и инфраструктура поселка в целом минимальна.

Сегмент таунхаусов комфорт-класса позиционируется, как качественное, комфортное жильё для желающих жить на природе в своем доме, при наличии всех бытовых удобств и социальной инфраструктуры. Такие таунхаусы имеют качественные архитектурные решения и обустроенную инфраструктуру поселка.

Мотивы покупки таунхауса в ЛО

Покупка таунхауса в Санкт-Петербурге была компромиссом между желанием жить в своем доме с небольшим участком земли и желанием пользоваться всеми благами цивилизации (бытовые удобства, социально-бытовая инфраструктура).

При переходе к строительству таунхаусов в Ленинградской области, девелоперам предстояло разобраться в мотивации покупателей, и выяснились четыре интересные вещи, которые исповедуют представители целевой группы - покупатели таунхаусов:

Хотим жить на природе как в городе! – хорошее желание, особенно если учесть, что в городе есть все инженерные сети, хорошие дороги, муниципальный транспорт и развитая социально-бытовая инфраструктура.

Не хотим иметь проблем с эксплуатацией! – понятное желание (особенно для пенсионеров) – эксплуатация инженерных сетей – дело сложное и дорогое. Понятно, что желаемый комфорт могут обеспечить только профессиональные эксплуатирующие организации, обслуживающие централизованные сети.

Хотим сэкономить денег! – ну это вообще нам всем хорошо понятно. Готовый коттедж не купить – денег не хватает, строить сами не хотят на земельном участке не хотят.

Все должно быть построено – въехал и живи! – все сети должны быть в рабочем состоянии, вся инфраструктура должна быть построена и введена в эксплуатацию.

В общем, получается, что покупатель таунхауса эконом-класса в ЛО – это инфантильный, небогатый житель Санкт-Петребурга, не желающий ничего делать сам, готовый жить в ближайшей ЛО, но на отрез не готовый отказаться от благ цивилизации. (шутка).

Покупатели более дорогих таунхаусов комфорт-класса, в целом повторяют поведение покупателей в эконом-классе, но хотят за свои деньги получить более комфортные условия проживания, т.к. они могут за это заплатить.

Мотивы строительства

В Санкт-Петербурге таунхаусы строили вынужденно, в тех местах, где высотный регламент и ПЗЗ не позволяли размещать многоэтажные многоквартирные дома.

В Ленинградской области мотив строительства таунхаусов разительно отличался – в основе, было желание девелоперов максимально охватить все сегменты рыночного спроса и обеспечить максимальную отдачу с единицы площади земли.

Однако надо отметить, что размещение таунхаусов на сельскохозяйственных землях затруднено, т.к. нет прописки, нет полноценных инженерных сетей и нет социально-бытовой инфраструктуры. По этим причинам основной объем востребованного предложения таунхаусов расположен на землях ИЖС (обычно зоны ТЖ1, ТЖ2) вблизи существующих населенных пунктов.

Размещение таунхаусов позволяет повысить доходность с одного Га земли в 2,5 – 3 раза по сравнению с размещением коттеджей, но при этом требует больше затрат при инженерной подготовке территории и создает почти непреодолимые трудности при создании социально-бытовой инфраструктуры (небольшие поселки просто не могут себе позволить осуществить столь затратные вложения).

По перечисленным причинам размещение таунхаусов далеко не везде позволяет повысить капитализацию проекта.

Особенности инженерного обеспечения

Как уже было замечено выше, покупатели хотят жить в секции таунхауса как в городской квартире. Это означает наличие всех инженерных сетей. Какие они – эти сети?

Электричество – должно быть и в необходимом количестве. Продавцы предлагают от 3 кВт на домовладение. Всё зависит от потребностей жильцов – обычно нужно 10 кВт и они должны быть всегда – электроснабжение должно быть устойчивым, постоянным, а не как в садоводствах – то есть то нет…

Вода холодная (питьевая) – должна течь из крана, как и в городе. Как это реализовать – головная боль застройщика.

Вода горячая – должна течь из крана, как вариант – газовый водогрей двухконтурный (работает на обогрев дома и на нагрев воды)

Канализация – должна быть и септик (выгребная яма) не подойдёт. Нужны или ЛОСы (что не есть хорошо, т.к. возможно заболачивание территории) или полноценная канализация, подключенная к центральным очистным сооружениям.

Отопление – должно быть и здесь могут быть варианты – или централизованно (что обычно дорого) или локально от газового котла установленного в секции таунхуаса (что обычно и делают.

И всё перечисленное должно работать уже на этапе заезда покупателя в таунхаус!

Особенности проекта

Если рассматривать бюджетный вариант таунхауса, то застройщик неизменно сталкивается с необходимостью выдержать низкую цену (35 – 40 тыс. руб./м2 по состоянию на май 2014 года) и создать привлекательный проект.

К сожалению, эконом-класс подразумевает площади секций от 70 до 110 м2  разделенные обычно на 2 этажа. Получается порядка 40-50м2 на этаж (включая лестницу,  прихожие, инженерные помещения  и т.д.). В таких условиях  достаточно сложно найти оптимальный баланс между ценой и комфортной планировкой.

Ниже показан  вариант планировки блока таунхаусов на 5 секций разработанный сотрудниками компании «Питер Девелопмент». Проект совмещает в себе экономичность и привлекательный вид (показан план первого этажа):

 

Для получения более подробной информации по представленной планировке, обращайтесь  пожалуйста в наш офис к нашим специалистам.

Ценовая категория

Постепенно на рынке сформировалось понимание, что таунхаус – это промежуточный вариант между городской квартирой и своим коттеджем. Соответственно, в зависимости от концепции,   сформировались и ценовые категории:

- в Санкт-Петребурге (и его дрогих пригородах)  строят дорогие таунхаусы (бизнес-класса) – концепция жизни в городе на своем небольшом земельном участке.

- в пригородах и ЛО строят  эконом класса и комфорт-класса – концепция жизни загородом с городским комфортом по разумной цене.

Оформление собственности на таунхаус

Занимаясь практической работой по проектированию и строительству таунхаусов, не могу не обратить внимание на правильность оформления земельного участка и здания.

Особенность секции таунхауса (или дуплекса) заключается в необходимости учитывать наличие соседних участков и секций.

Поэтому для удобства оформления собственности и оформления ипотечных кредитов в банках, необходимо обеспечить расположение секции таунхауса строго на своем земельном участке – секция не должна выходить за пределы отведенного земельного участка, а соседние секции не должны «залезать» на него.

Иными словами красные линии земельного участка под таунхаусом, должны совпадать с границами домовладения (секции таунхауса). Для этого требуется применять специальные проектные решения, что позволит по данным обмера ПИБ обособить объект недвижимости, получить кадастровый паспорт на земельный участок.

Развитие концепции таунхауса – что дальше?

В настоящее время покупатели формируют рынок загордной недвижимости (рынок покупателя, как могут сказать маркетологи). Что ждёт завтра идею застройки таунхаусами?

Постараемся предугадать основные направления развития рынка:

Первое: покупатели всё чаще будут искать проекты с комплексными решениями (таунхаус + инженерные сети + развитая социально-бытовая инфраструктура)

Второе: девелоперы сформируют стандарт строительства, когда будут прояснены вопросы неясные сейчас (оптимальная площадь участка при секции, этажность и т.п.). Основная масса проектов будет реализовываться на ИЖС.

Идея строительства таунхаусов, возникнув как компромисс между индивидуальным коттеджем и квартирой в многоквартирном доме, показала на примере своего развития все противоречивые тенденции между комфортной жизнью городского жителя и желанием жить на природе, между дорогим коттеджем и дешевым таунхаусом, между потребностью построить самому свой дом и возможностью въехать в полностью готовый таунхаус.

На дальнейшее развитие этого направления малоэтажной недвижимости будут оказывать влияние много факторов – уровень доходов населения, их возможность приобретать достойное жилье, способность девелоперов и властей ЛО обеспечить инженерное обеспечение вводимых коттеджных городков. Со временем, таунхаусы займут свою нишу, как это уже сделали садоводства времен СССР, или квартиры в многоквартирных домах. У маркетологов появится стройная классификация таунхаусов, а у покупателей дополнительная возможность выбирать свой стиль жизни – и  возможно это будет таунхаус.

Материал подготовлен коллективом компании "Питер Девелопмент". При перепечатке ссылка обязательна.