link

Девелопмент - это развитие недвижимости

Январь 2010 года

Рынок недвижимости России и Санкт-Петребурга в частности, за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в этом играли девелоперы. Но мало людей понимало, кто такие девелоперы и в чём суть их деятельности.

Девелопмент в России
 

Современный экономический словарь так трактует слово Девелопмент:

ДЕВЕЛОПМЕНТ (англ. development — развитие) — область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Таким образом Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Виды девелопмента:
 

Существует два вида девелопмента, которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:

1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.

2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как  организатор проекта.

По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум  "начальным капиталом" инвестиционного проекта.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих владельцев (или арендаторов).

Уровень прибыльности операций speculative development объясняется уровнем рисков проекта на рынках стран, в которых работает  девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того крупному девелоперу нужно иметь чутье на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны и отлично ориентироваться в законодательной базе.
 

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).
 

Этапы девелоперского процесса
 

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости:

  • концептуальная; 
  • организационно-проектная; 
  • строительная; 

Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.

По мнению С. Максимова<1>,  подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости является более детальным. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта: 

  • постановка целей девелопмента, общего видения проекта, и алгоритма их достижения;
  • определение основных задач проекта и стратегии девелопмента по их достижению;
  • исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

  • анализ спроса и физической возможности реализации проекта;
  • проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;
  • прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;
  • определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

  • формирование команды девелопера;
  • подготовка бизнес-плана проекта;
  • проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;
  • получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;
  • внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

  • выбор подрядчика и заключение контракта с ним;
  • создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;
  • создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

  • определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;
  • обеспечение сохранности и безопасности объекта;
  • анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;
  • управление денежными потоками по проекту.
 
Экономические циклы в девелопменте
 

Для более полного понимания природы предпринимательской деятельности в сфере девелопменте, необходимо отметить, что девелопмент не относится к сферам первой необходимости для общества, является очень капиталоемким и требует длительного срока реализации проектов.

Перечисленные особенности девелопмента делают его зависимым от общей экономической ситуации в стране (а при глобальных преоктах и в мире) и формируются циклы, когда бурная активность девелоперов сменяется фазами спада и затишья. Хорошим примером может служить ситуация развития рынка торговой недвижимости,  обзор по которому за 2007 год показан в статье "Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга" . Статья подробно рассмаривает фазы развития рынка, оценивает стадии развития рынка в разных странах мира и даёт прогноз и насыщении к 2010 - 2011 годах рынка и переходу от экстенсивного развития к интенсивному. Надо отметить, что прогноз сбылся на 100%.

Если быть краткими, то можно сказать, что когда на рынке есть деньги и есть свободная ниша, где есть нехватка площадей  (гостиничный бизнес, торговые или складские площадки, жильё), то начинается активная фаза девелопмента, активное инвестирование, рост цен, надувание финансовых пузырей (как следствие прихода на рынок быстрых, спекулятивных денег). Как только с рынка уходят деньги, или  рыночная ниша насыщается, фаза экстенсивного роста сменяется фазой интенсивного роста (вернее развития), происходит реструктуризация рыночной ниши и до следующей фазы активного роста могут пройти многие годы.

Но есть плюс - девелопмент охвытывает практически все рынки недвижимости (включая землю, как основу для создания  капитальных бъектов). Всегда в Санкт-Петербурге будут ниши, в которых девелопер сможет развить свой проект  и получить ожидаемую отдачу.

Экономические и социальные результаты девелопмента
 

Капитал, в связи с глобализацитей мировых рынков, свободно перетекает из страны в страну, рынок недвижимости очень капиталоёмкий и хотя не является рынком "быстрых" денег, но он привлекает высокой прибыльностью при разумных рисках. Именно так надувался финансовый "пузырь" на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2003 - 2008 годах, когда в город приходили спекулятивные девелоперы в надежде на рост цен на недооценённую на тот момент недвижимость. Это привело к росту цен на жильё с 300 дол/м2 в 2000 году до ~4000 дол/м2 в 2008 году.

Причины такого роста цен на фоне бурной девелоперской деятельности  были нами подробно разобраны в статье "Тенденции ценообразования на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга" в Октябре 2008 года. Можно конечно ругать девелоперов, деятельность которых во многом привела к росту цен, но не нужно забывать, что девелоперы прежде всего хотят заработать денег, и только регулирующая деятельность государства может ограничить их желания (как сейчас это делается в Китае).

Однако, не смотря на взлёт цен на недвижимость и нынешний кризис, когда деньги ушли из девелоперской сферы на рынки и страны, где есть возможность более быстрого и лёгкого заработка (подробнее смотрите нашу статью "2010 год – рынок жилья переходит под управление банками" ), девелоперская деятельность в России продолжает приносить ощутимую пользу всему обществу.

Прежде всего отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие экономики определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
 

Девелопмент и регулирующая роль государства
 

Вопрос о недвижимости в Cанкт-Перебурге носит остро социальный, болезненный аспект, т.к. Петребург - это город коммунальных квартир, это город где малому бизнесу трудно найти  коммерческие помещения для ведения  деятельности.

На этом фоне стремительный рост цен на жильё, вытеснение с рынка малых форм торговли (рынок практически монополизирован крупными торговыми сетями), переизбыток офисных площадей  А и Б классов - всё это требует регулирования девелоперской деятельности со стороны государства и Правительства Санкт-Петербруга.

В части регулирования инвестиционно-строительной сферы, за последние годы издано много новых законов, внесены поправки в существовавшие ранее, но этого ещё недостаточно. Вы можете ознакомиться с правовой базой по инвестиционно-строительной деятельности на нашем сайте в разделе "законодательство по недвижимости и землепользованию", и оценить, какой долгий путь ещё предстоит пройти рынку, что бы девелоперы смогли сами регулировать свою деятельность.

Прошедший 2010 год показал, что на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга наступила стабилизация, и ближайшие 1- 2 года уйдут на постепенное оживление рынка.

 

<1>  - Сергей Максимов  "Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование".  - СПб: Питер, 2002

 

Статья подготовлена сотрудниками компании "Питер Девелопмент"
 

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
Ваш комментарий может быть первым!