link

Формирование придомового участка при многоквартирном доме

Январь 2011 года

Формирование (межевание) придомового земельного участка при многоквартирных домах особенно актуально в Санкт-Петербурге, т.к. передача земли на баланс ТСЖ (или ЖСК) позволяет использовать земельный участок для нужд жителей дома (размещение а/стоянок, детских площадок, ограничивать въезд на участок и многое другое).

В настоящей статье мы хотим коснуться трёх основных способов формирования придомовых земельных участков при многоквартирных домах.

Надо отметить, что вопрос прав жильцов на прилегающие к домам земельные участки обсуждается давно и с переменным успехом. До последнего момента, позиция администрации города (и в т.ч. экс-вице-губернатора Александра Вахмистрова) была достаточно однозначной - земли не давать, а земельные участки под домами формировать по обрезу фундамента дома, но все течет, все изменяется...

При формировании и определении размера придомовых земельных участков при многоквартирных домах необходимо учитывать действующее законодательство. В соответствии с нормами п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, с элементами озеленения, благоустройства и иными, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме), принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Иными словами, ТСЖ принадлежит придомовая территория на праве общей долевой собственности (как и места общего пользования в самом доме).

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

При этом, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (в Санкт-Петербурге участки формируются КЗРиЗ).

По состоянию на январь 2011 года у председателей ТСЖ есть три возможности сформировать и оформить придомовые земельные участки у своих домов:

  1. через комиссию по фактическому землепользованию при КЗРиЗ перейти в раздел;
  2. через учет интересов ТСЖ при разработке ППТ квартала, в котором размещен ваш дом - перейти в раздел;
  3. через работу с Инвестором (застройщиком) в случае нового строительства - перейти в раздел;

 

Оформление земельного участка через комиссию по фактическому землепользованию

 

В настоящее время процедура формирования земельного участка разработана достаточно детально. Ещё  20 апреля 2005 года КЗРиЗ издал Распоряжение №500-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".

В дополнению к указанному распоряжению, был издан Приказ КЗРиЗ №105 от 26 октября 2006 года "О порядке подготовки документов для вынесения вопросов на заседание Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге".

Для упрощения чтения и осмысления двух перечисленных документов, можно воспользоваться Схемой №1 показанной ниже.

 

Схема №1 Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


Порядок формирования земельного участка через комиссию по фактическому землепользованию при КЗРиЗ

Оригинал схемы можно посмотреть  на сайте КЗРиЗ.

Использованные сокращения на схеме №1:

Уполномоченное лицо - Лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;  

УЗ КЗРиЗ - Управление землеустройства Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга;

РО КЗРиЗ - Районный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга;

ФГУ ЗКП - Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по городу Санкт-Петербургу";

КГА -  Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (смотреть подробнее);

КГиОП - Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (смотреть подробнее);

Росреестр - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу;

Комиссия  - Комиссия по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге;

Фактически, все сводится в убеждению членов Комиссии, что ТСЖ необходим земельный участок большего размера, чем по обрезу фундамента жилого дома, идёт своего рода торг, и надо суметь убедить членов комиссии, что ТСЖ нужен именно этот участок.

При этом позиция города достаточно проста - город боится, что получив права на придомовую территорию, ТСЖ поставит шлагбаум на въезд, огородит участок, разобъет парковку на участке, что гипотетически может нарушить права третьих лиц (у КЗРиЗ даже есть предписание прокуратуры, в котором не рекомендовано формировать большие придомовые участки, что может повлечь нарушение прав третьих лиц).

Поэтому для ТСЖ - это всегда бой, особенно в случаях, когда придомовая территория не может быть явно определена (как в кварталах массовой застройки хрущёвскими домами). Исключением пожалуй является ситуация с "дворами - колодцами" в исторической части города, когда  их достаточно легко передают на баланс ТСЖ.

 
Формирование земельного участка через разработку ППТ квартала

 

Если по кварталу, в котором расположен ваш дом выполняется ППТ и межевания (именно с межеванием!), вы можете попросить разработчиков учесть ваши интересы и сформировать необходимый для ТСЖ придомовой участок.

Подходя к вопросу о межевании земельных участков в квартале и формировании учаcтков при кондоминимумах, необходимо отталкиваться от нормы п.6 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, согласно которой, образование земельных участков не должно приводить в клиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятсвующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования российского законодательства (что логично).

Исходя из положений Свода правил по проектированию по строительству СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», а также основных принципов, заложенных в данном акте, если земельный участок не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СниПов, действовавших в период строительства. Это относится прежде всего к территориям домов массовых серий (хрущёвки и брежневки).

Согласно положениям ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, п. 3 ст. 33; п. 2 ст. 35п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, п.4 ст. 43 Гражданского Кодекса РФ разработчику ППТ и межевания следует обосновать, что устанавливаемые проектом межевания границы и размеры всех не прошедших кадастровый учет застроенных земельных участков, занятых многоквартирными домами определены с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, представив необходимые расчеты размеров вышеуказанных земельных участков (сами расчёты не простые).

Правила Землепользования и Застройки, принятые в Санкт-Петербурге, тоже определили нормативы формирование придомовых земельных участков, но даже при наличии большой правовой базы, сформировать достаточно большой придомовой участок сложно.

КЗРиЗ требует обоснование привышение "лимита", который на сегодняшний день обычно формируется следующим образом:

  • если дом имеет внутренний двор (историческая застройка), то обычно вся внутридворовая территория отдаётся ТСЖ;
  • если дом стоит отдельно (дома первых массовых серий), то    отмежевывать стараются по границам ближайших внутриквартальных проездов (сами проезды остаются в общем доступе), а если таковых нет, то по периметру зданий полосой от 5 до 10 метров.

Всё что выходит за перечисленные рамки требует длительного обоснования. Обоснование проводится на основании расчётов, согласно действующим нормативам. Приведём пример расчёта площади земельного участка кондоминимума, выполненного по методике СП 30-101-98  «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»:

 ПРИМЕР:

Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры — 50 м2.

В соответствии с таблицей, приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Расчёт выполняем по формуле:

Sнорм.к = Sк  ·  Уз.д.,     

где Sнорм.к - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м2;

Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2;

Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).

Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой  составит (50х80 )х1,34=5360 м2.

 

Формирование земельного участка при новом доме (новостройка)
 
 

Формирование нового участка при новом доме, это особый случай. Здесь может быть два варианта:

  • - дом строится на частной земле (земля в собственности);
  • - дом строится на инвестиционных условиях (земля городская);

В зависимости от ситуации, действия жителей должны быть следующими:

Если земля городская, то на время строительства дома, застройщик заключает с городом в лице КУГИ инвестиционный договор, к которому прилагается выписка из кадастрового паспорта земельного участка, сформированного на время строительства. В условиях договора, инвестор (застройщик) имеет право оформить здание в собственность, а земельный участок в аренду на 49 лет. Это ПРАВО инвестора.

Если он не воспользуется таким правом (не подаст заявку на формирование ЗУ), то по истечении срока действия Инвестиционного договора, кадастр будет расформирован (аннулирован), а земельный участок под жилым многоквартирным домом не будет считаться сформированным. В этом случае при последующем обращении ТСЖ в КЗРиЗ с просьбой сформировать ЗУ, им будет сформирован МИНИМАЛЬНЫЙ  земельный участок (обычно в пределах 10 м по периметру фундамента здания).

Для избегания этой неприятной процедуры, ТСЖ должно инициировать обращение Инвестора  для оформления ЗУ в аренду на 49 лет. согласно установленной процедуре. Участок получает постоянный кадастр, и права на аренду потом передаются от Инвестора к ТСЖ (участок передается на баланс ТСЖ дома).

Если дом изначально построен на частной земле (к примеру, на ЗУ  бывшего завода, который был приватизирован), то ситуация проще. Здесь весь вопрос – как убедить собственника ЗУ передать этот участок на баланс ТСЖ. Но это уже внутренний вопрос хозяйствующих субъектов.
 

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство",  Вы можете получить исчерпывающую информацию о порядке формирования и оформления придомовых земельных участков при кондоминиумах. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

 

Статья подготовлена сотрудниками компании "Питер Девелопмент"

при перепечатке ссылка обязательна.

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
09.08.2012, 18:01
12345
изменения

С приходом Полтавченко изменились приоритеты власти. Теперь кинулись в другую крайность - отдать ТСЖ земли по максимуму - пусть владеют и благоустраивают.

Теперь комиссию пройти стало проще и получить ЗУ у дома легче.

21.02.2013, 13:17
Надежда
Оформить кадастровый план участка
Скажите, пожалуйста, если эксплуатацией нового жилого длма занимается Управляющая Компания, а ТСЖ в доме нет, можно оформить кадастровый план на придомовой земельный участок?
27.02.2013, 22:48
Администратор
ответ
Да можно. Подробнее смотрите нашу статью "Формирование придомового участка при многоквартирном доме"
25.11.2013, 09:36
Комиссарова Светлана Николаевна
Земля под многоквартирным домом
Здравсиуйте, у меня вопрос о приватизации земли под домом и придомовой территории.Я живу в г.Октябрьский Башкирии по адресу:34 мик-он дом 31.Наш дом был сдан в январе 2013г.При обрашении в кадастровую палату на получение границ земельного участка и придомовой территории нам ответили что участок не сфармирован.Я написала заявление в администрацию города о формировании участка с придомовой территорией.Пришел ответ что участок есть под №02:57:020502:433,зайдя на сайт кадастра увидела,что по нашему дому участка нет,есть только квадрат что дом находится в районе дома 21.Позванив исполнителю ответа получила отрицательнай ответ такого порядка:Мы жители дома должны заплатить за межевание и составление плана участка, но ведь по закону это должна сделать администраия города,почему с нас требуют деньги.Помогите правильно сформировать обращение по поводу приватизации земли под домом и придомовую территорию.
08.12.2013, 13:28
Администратор
ответ

 Обычно на время строительстважилого дома формируется временный кадастр и строительная компания берет этотучасток в аренду (если земля городская) Если земля частная то кадастр долженбыть постоянным, но как я понимаю у вас земля городская. Строительная компания строитжилой дом и платит аренду за землю. После завершения строительства, договор прекращаетсяи временный кадастр обычно расформировывается. В случае, если ТСЖ проявляетинициативу и хочет оформить землю, власти рассматривают  заявку и определяют – какую площадь территорииони готовы отдать ТСЖ (обычно размер территории определяется разделом ПЗУ проектнойдокументации). Если проект строительства был частным, то землю оформляют засчет ТСЖ (или строительной компании если она согласна) – если проект былмуниципаьным (жилье для очередников и т.п) – то  участок оформляется за счет властей. Вотосновные моменты. Нюансы может занть только ваш местный юрист который знаком с особенностямиместного законодательства.