Эскиз комплексной застройки территории

Эскиз комплексной застройки территории

Коллектив компании "Питер Девелопмент" разработал эскизный проект застройки территории S1,88 Га на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Проект включает 12-ти этажное жилое здание и 6-ти этажный офисный комплекс. Все здания оборудованы подземным паркингом.

Аннотация
к эскизу застройки территории:

(приведена частично)

1. Общая часть;

2. Перечень нормативных документов;

3. Оценка градостроительных режимов;

4. Требования к режимам использования земель в части охраны панорам города в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга;

5. Ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий;

6. Описание проектных решений;

7. Технико-экономические показатели.

1. Общая часть

Участок проектирования расположен по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский район, ул.Уральская, д.23 и включает земельные участки со следующими кадастровыми номерами:
- 78: 06: 020660.......

Общая площадь участка проектирования: 18786 кв.м.

2. Перечень нормативных документов

  • Закон Санкт-Петербурга от 19 мая 2017 №258-44 “О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга”;
  • Постановление правительства Санкт-Петербурга от 04.июля.2017 №550 “О внесении изменений в Постановление правительства СПб от 21 июня 2016 №524 ( О правилах
  • землепользования и застройки)”;
  • Закон С.-Петербурга от 21 декабря 2017 №728-99 “ О Генеральном плане Санкт-Петербурга”,
  • Закон Санкт-Петербурга от 19 января 2009 №820-7 (ред.07 июля 2016) “ О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории СПб, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон”,
  • ФЗ № 123 “ Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”,
  • ФЗ № 384 “ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”,
  • СП 42.13330.2016 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утвержден 30 декабря 2016 г.),
  • ТСН 30-306-2002 “Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов СПб”.
  • СП 113.13330.2016 "Стоянки автомобилей"
  • СП 54.13330 "Здания жилые многоквартирные"
  • СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным решениям."
  • СП 1.13130 "Эвакуационные пути и выходы".
  • СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"
  • СанПин 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий"

3. Оценка градостроительных режимов

В соответствии с Генеральным планом СПб территория проектирования находится в функциональной зоне Д- зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

В соответствии с Правилами Землепользования и Застройки СПб (ПЗЗ) территория проектирования находится в территориальной подзоне ТД 1-1_1.

ТД 1-1_1 – Общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Проектом предусматривается возможность перевода земельных участков в зону Т3ЖД3.

Т3ЖД3 – Многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.... и т.д.

4. Требования к режимам использования земель в части охраны панорам города в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга

Территория проектирования находится в зоне восприятия панорамы р.Невы: наб.Макарова: между Биржевым и Тучковым мостами с пути обзора вдоль противоположного берега р.Невы и с Биржевого и Тучкова мостов; северной части Елагина острова с пути обзора вдоль Приморского пр. от дома №61 до 3-го Елагина моста и с 3-го Елагина моста.

Панорамы кругового обзора со следующих площадок: галереи верхнего яруса колоннад Исаакиевского собора, моста Лейтенанта Шмидта, Дворцового и Троицкого мостов.

Охраняются сочетания ценных компонентов городского ландшафта с акцентами и доминантами зрительно четко воспринимаемые на фоне неба в пределах видимости 6 км.

Не допускается появление новых доминант в пределах охранной зоны, а так же в пределах обзора открытых городских пространств (см. Прил.1. Письмо КГиОП от 31.08.17 №04-23-3752-1)

Ориентировочные расстояния от охраняемых объектов до территории проектирования:
Тучков мост 2 км, Биржевой мост 3,2 км, мост Лейтенанта Шмидта 3,3 км, Исаакиевский собор 3,7 км, Дворцовый мост 3,6 км, Троицкий мост 4,5 км, Приморский проспект 3 км, 3-й Елагин мост 2,8 км.

5. Ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий

Вся территория проектирования находится в водоохраной зоне Малой Невы.

Содержание специального режима в водоохранных зонах определено Водным кодексом РФ.

В соответствии со статьёй 65 Водного кодекса режим водоохраной зоны относительно рассматриваемой территории проектирования заключается в следующем:

п.п.15. В границах водоохранных зон запрещается:
- движение и стоянка транспортных средств по дорогам без твердого покрытия,
- размещение станций технического обслуживания для ремонта транспортных средств,
- осуществление мойки транспортных средств,
- сброс сточных, в том числе дренажных вод

п.п.16 В границах водоохранных зон допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов. Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются: 

  • централизованные системы водоотведения (канализация), централизованные ливневые системы водоотведения,
  • сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в т.ч. дождевых, талых, поливомоечных).
  • локальные очистные сооружения,
  • сооружения для сброса отходов потребления, использование водоприемников из водонепроницаемых материалов.

При разработке проектной документации также необходимо учитывать наличие установленных санитарно-защитных зон. В соответствии с СанПином 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в редакции от 25.04.14, в санитарно-защитных зонах не допускается размещение жилой застройки, зон отдыха, ландшафтно-рекреационных зон, спортивных сооружений, детских площадок, образовательных и детских учреждений. Допускается размещать объекты торговли, гостиницы, гаражи и площадки для хранения автотранспорта, здания административного назначения, электроподстанции, канализованные насосные станции.

Севернее территории проектирования по набережной планируется автомобильная магистраль городского значения. Согласно СП 42.13330.2016 санитарный разрыв от края дорожного полотна до объектов капитального строительства жилого назначения составляет:

  • – при категории дороги II 100 м; при мероприятиях по снижению влияния вредных факторов воздействия движения автотранспортных средств (атм. воздух, шум, вибрация) - 50 м
  • – при категории дороги III 50 м

В случае, если земельный участок и объект капитального строительства расположены в границах зон с особыми условиями использования территории, правовой режим использования определяется градостроительным регламентом и ограничениями в соответствии с законодательством РФ. Если установленные ограничения относятся к одному и тому же параметру, применению подлежат более строгие ограничения.

6. Описание проектных решений

На объединенном земельном участке (ОЗУ) запроектированы следующие функциональные группы:

  • -жилой комплекс (8 секций, 10-12 этажей);
  • -торговый комплекс, встроенно-пристроенный к жилой части (2 этажа);
  • -отдельно стоящий офисный центр (2 секции, 6-7 этажей)* ;
  • -подземный двухуровневый паркинг для жилого комплекса с отдельным въездом;
  • -подземный одноуровневый паркинг для торгового комплекса с отдельным въездом;
  • -подземный одноуровневый паркинг для офисного центра с отдельным въездом;
  • -площадка для отдыха взрослого населения (из расчета 0,1м.кв на 1 человека);
  • -детская площадка (из расчета 0,4 м.кв. на 1 человека);
  • -спортивная площадка (из расчета 0,5 м.кв. на 1 человека);
  • -наземные парковочные места для офисного центра в количестве 10 штук;
  • -наземные парковочные места для жилого комплекса в количестве 16 штук;
  • -велопарковки (в соответствии с требованиями ПЗЗ Санкт-Петербурга).
  • _________________________________________________________________________________

* - возможность устройства двух, отдельно стоящих объектов на одном участке уточняется в КГА Санкт-Петербурга.
•Уровень ответственности зданий - II (нормальный);
•Степень огнестойкости - II;
•Класс конструктивной пожарной опасности - С0;
•Класс функциональной пожарной опасности (по ФЗ №123):

  • - жилая часть - Ф1.3
  • - офисы - Ф4.1
  • - паркинги - Ф5.1
  • - торговый комплекс - Ф3.1

1) Жилой комплекс (ЖК) представляет собой единый объем, разделенный посекционно глухими стенами, при этом длина общих коридоров на каждом этажа должна быть не длиннее 12 метров (см.СП 1.13130).

2) Высота комплекса единая и составляет 40 метров (12 этажей) от поверхности земли до края парапета плоской кровли, без учета выступающих элементов (выходов на кровлю, венткамер, металлических ограждений, вентканалов, архитектурных акцентов и доминант). Своей формой ЖК образует полузамкнутый двор, ориентированный на север (в сторону наб.Макарова). Все входы в жилую часть (в секции) размещены со стороны внутреннего двора.

3) Ниже первого этажа жилой части предусматривается технический подвал, высотой ориентировочно 2-2,2 метра. В данном подвале предусматривается устройство технических помещений (в/у, эл.щитовая, ИТП...) в соответствии с нормативами и прокладка инженерных коммуникаций. Эвакуационные выходы из подвала должны располагаться рассредоточено не реже чем каждые 100 метров по периметру здания (не менее 1 выхода на секцию).

4) Чердак в жилом комплексе НЕ предусматривается.

5) Кол-во лифтов в каждой секции должно быть не менее двух, при этом один из лифтов должен иметь габариты кабины 2100х1100мм и обеспечивать перевозку пожарных подразделений.

6) Сообщение между жилой частью и подземным паркингом возможно с помощью лифтов и только при условии устройства в подвале перед лифтами двойных тамбур-шлюзов с подпором воздуха при пожаре в каждом, а так же обеспечения подпора воздуха в самих лифтовых шахтах.

7) Обеспечение доступа инвалидов (МГН) на все этажи ЖК, офисного центра и торгового комплекса устанавливается Заказчиком в Задании на проектировании стадии ПД (проектная документация).

8) Размещение парковочных машино-мест для инвалидов предусматривается на открытых стоянках в границах участка.

9) Т.к. высота ЖК выше 28 метров от уровня земли, то входные группы оборудуются незадымляемыми лестницами (ориентировочно Н1). Опускание незадымляемых лестниц в подвал НЕ допускается.

10) Высота этажа жилой части составляет ориентировочно 2,9 метра (от пола до потолка, без учета стяжки).

11) Вокруг ЖК на расстоянии 8 метров от фасадов предусматривается круговой объезд пожарной техники, с шириной проезжей части 6 метров (см.СП 4.13130).

12) В соответствии с требованием СП 4.13130 п.8.14 необходимо устройство сквозных проходов (2 штуки) через секционные лестнично-лифтовые клетки жилой части.

13) По предварительным данным нормативные КЕО и инсоляция в квартирах, офисах и площадках обеспечены. Более точное определение КЕО и инсоляции выполняется на стадии ПД, в т.ч. за счет планировочных решений указанных помещений и площадок.

14) По фронту ул.Уральская ЖК имеет двухэтажную встройку торговых помещений (ориентировочно магазины), в центре которой проектом предусматривается устройство крытого пандуса для въезда в подземный паркинг этого торгового комплекса (ТК). Вместимость подземного паркинга ТК -86 машино-мест (в один уровень) Наземных парковочных мест для посетителей торгового комплекса проектом НЕ предусмотрено из-за отсутствия свободной от застройки территории. С правой и левой стороны от ТК предусматриваются наземные площадки для погрузо-разгрузочных работ.

15) Высота этажа торговых помещений составляет ориентировочно 3,4 метра.

16) В северной части ОЗУ (в районе санитарного разрыва) эскизом застройки предусматривается размещение отдельно стоящего офисного центра, высотой 6-7 этажей.

17) Вокруг офисного центра на расстоянии 5 метров от фасадов предусматривается круговой объезд пожарной техники и т.д......

7. Технико-экономические показатели

Наименование показателя  Ед.изм.  Количествоо
Площадь земельного участка  кв.м 18786
Коэф-т использования территории (многоэт. жилая застройка)  - 2,0
Общая полезная площадь зданий  кв.м 32011,3
(при 100 % многоэтажной застройки) 
- площадь квартир (12 этажей - 40 метров)  кв.м 25972,8
- площадь вспомогательных помещений офисного центра  кв.м 1008,0
- площадь торгового комплекса (2 этажа) кв.м 1670,0
Этажность (максимальная, при высоте здания 40 метров)  этаж 13
Количество этажей надземной части  этаж 12
Количество подземных этажей (подвал)  этаж 1
Подземные гаражи этаж 1-2
Количество жильцов (по норме жилищ. обеспеченности до2020г -30 кв.м общ.пл.квартир/чел.)  чел. 866
Количество требуемых мест в дошкольном образовательном учр.  мест 47,6
Количество требуемых мест в образовательном учреждении  мест 103,9
Требуется машино-мест по расчету ВСЕГО:  м/мест 522
- для жилого дома по расчету (1 м/м на 80 кв.м. квартир)  м/мест 325
- для офисов по расчету (1 м/м на 30 кв.м. офисов)  м/мест 112
- для торгового комплекса по расч. (1 м/м на 20 кв.м. орг.зала)  м/мест 85
Размещено машино-мест по проекту:  м/мест 530
- в подземном гараже жилого дома (в два уровня)  м/мест 317
- в подземном гараже офисного центра (в один уровень)  м/мест 101
- в подземном гараже торгового комплекса (в один уровень)  м/мест 86
- гостевых жилого дома (не менее 12,5% от общ. кол-ва по расч)  м/мест 16
Дефицит м/мест на открытых площадках  м/мест 25
- гостевых офисного центра (не менее 12,5% от общ.кол по расч)  м/мест 10
Дефицит м/мест на открытых площадках  м/мест 4
Количество требуемых мест хранения велосипедов по расчету  в/мест 93
Количество размещаемых мест хранения велосипедов по проекту  в/мест 93
Минимальн. озеленение по расчету (23 кв.м на 100 кв.м квартир)  кв.м 5973,7
Озеленение территории по проекту:  кв.м 5977,3
- по эксплуатируемой кровле (не более 70% от расчетного)  кв.м 4184,1
- по грунту  кв.м 1793,2
Детская площадка  кв.м 346,0
Спортивная площадка  кв.м 433,0
Площадка для отдыха  кв.м 87,2

Надеемся, что проект будет реализован в ближайшее время.