О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

_____________________________________________________________

(в ред. Законов Санкт-Петербурга от 19.07.2005 "№ 377-57",
от 05.07.2006 "№ 351-45", от 11.07.2006 "№ 346-47",
от 02.07.2007 "№ 314-56", от 26.12.2007 "№ 694-135",
от 31.05.2010 "№ 250-67")

_____________________________________________________________

Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга
30 июня 2004 года

Статья 1

В настоящем Законе Санкт-Петербурга применяются следующие основные понятия:
объекты нежилого фонда - здания, строения, сооружения, встроенные помещения, гаражи индивидуального пользования, арендодателем которых является Санкт-Петербург;
метод массовой оценки - метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;
метод индивидуальной оценки - метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете всех существенных характеристик данного объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды;
расчетная ставка - размер арендной платы за единицу измерения (квадратный метр, погонный метр) объекта нежилого фонда в год (квартал, месяц, час), который определен методами индивидуальной или массовой оценки;
(в ред. "Закона" СПб от 26.12.2007 № 694-135)
(см. текст в предыдущей "редакции")
методика определения арендной платы - утверждаемый настоящим Законом Санкт-Петербурга порядок определения расчетной ставки арендной платы с применением методов массовой или индивидуальной оценки;
арендодатель - Санкт-Петербург в лице уполномоченного Правительством Санкт-Петербурга исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга;
арендатор - физическое или юридическое лицо, использующее объект нежилого фонда по договору аренды;
абзац исключен. - "Закон" СПб от 02.07.2007 № 314-56.
(см. текст в предыдущей "редакции")
 

Статья 2

1. Арендная плата за объекты нежилого фонда (далее - арендная плата) устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.
2. Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками определения арендной платы согласно "приложению 1" к настоящему Закону Санкт-Петербурга, за исключением случаев применения льготной ставки арендной платы за объекты нежилого фонда в порядке, установленном "законом" Санкт-Петербурга.
(в ред. "Закона" СПб от 19.07.2005 № 377-57)
(см. текст в предыдущей "редакции")
Иной размер арендной платы, не ниже рассчитанного методом массовой или индивидуальной оценки, в частности, может быть установлен:
по итогам торгов на право аренды объектов нежилого фонда;
по заявлению лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с методикой определения арендной платы согласно "приложению 1" к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
Абзац исключен. - "Закон" СПб от 02.07.2007 № 314-56.
(см. текст в предыдущей "редакции")
При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета Санкт-Петербурга, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета Санкт-Петербурга в результате предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда. Предоставление льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда осуществляется в пределах указанной суммы. "Порядок" предоставления льгот по арендной плате определяется законом Санкт-Петербурга.
3. Порядок возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, которые подлежат возмещению арендодателем, устанавливается в соответствии с "приложением 2" к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
(в ред. Законов СПб от 11.07.2006 "№ 346-47", от 31.05.2010 "№ 250-67")
(см. текст в предыдущей "редакции")
 

Статья 3

3. Возмещению подлежат затраты:
на капитальный ремонт основных конструкций объекта нежилого фонда в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования, выполненного организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности;
на работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным "законом" "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиями-памятниками либо расположенных в зданиях-памятниках);
на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту социального и иного назначения, предписанные актом обследования объекта, выданным уполномоченной организацией;
(в ред. "Закона" СПб от 31.05.2010 № 250-67)
(см. текст в предыдущей "редакции")
на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;
на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта нежилого фонда;
на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.;
(в ред. "Закона" СПб от 11.07.2006 № 346-47)
(см. текст в предыдущей "редакции")
на ремонт или замену инженерных сетей по существующим схемам их прокладки, при условии неудовлетворительного технического состояния данных сетей.
Затраты на косметический ремонт, отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.
4. Объем затрат арендатора на выполнение ремонтных работ, подлежащих возмещению, определяется на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ и согласованных в порядке, устанавливаемом "постановлением" Правительства Санкт-Петербурга, в том числе:
соглашения о долевом участии в выполнении и(или) финансировании капитального ремонта фасада здания (если капитальный ремонт фасада здания выполнялся по соглашению между арендаторами объектов нежилого фонда, расположенных в здании);
(абзац введен "Законом" СПб от 11.07.2006 № 346-47)
акта сдачи-приемки ремонтных работ;
проектно-сметной документации, разработанной на основании технического обследования объекта нежилого фонда и уточненной после подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;
справки о выполнении задания на производство работ, выданной органом охраны объектов культурного наследия (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиями-памятниками либо расположенных в зданиях-памятниках);
копий платежных документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы, с отметкой банка;
иных документов в соответствии с порядком принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на проведение ремонтных работ, устанавливаемым постановлением Правительства Санкт-Петербурга.
5. Уменьшение установленной за объект нежилого фонда арендной платы на сумму произведенных затрат (или части затрат) арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда на период возмещения указанных затрат, который определяется по формуле:

СО = ЗС/АП,

где:
СО - период возмещения затрат (в месяцах);
ЗС - сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без учета налога на добавленную стоимость) по видам работ, подлежащим возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией, уточненной после подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;
АП - месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору аренды объекта нежилого фонда, рассчитанная в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга, исходя из состояния указанного объекта на дату начала проведения ремонтных работ (без учета льгот по арендной плате и налога на добавленную стоимость). Дата начала проведения ремонтных работ определяется в соответствии с планом-графиком их выполнения. Базовая расчетная ставка арендной платы определяется на момент принятия в установленном порядке решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на проведение ремонтных работ.
(в ред. "Закона" СПб от 02.07.2007 № 314-56)
(см. текст в предыдущей "редакции")

Облагаемые налогом на добавленную стоимость затраты арендатора на проведение ремонтных работ возмещаются арендатору без учета налога на добавленную стоимость.
При расчете периода возмещения количество месяцев округляется в меньшую сторону с точностью до 0,5 месяца.
6. Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды объекта нежилого фонда с учетом прав арендатора:
на уменьшение арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, на сумму затрат или части затрат, подтвержденную арендатором и рассчитанную в соответствии с настоящим Положением, путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда на период возмещения указанных затрат, рассчитанный в соответствии с настоящим Положением;
на новую ставку арендной платы, которая устанавливается по окончании периода возмещения указанных затрат и рассчитывается в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга с учетом улучшенного состояния объекта нежилого фонда.
6-1. Порядок и условия возмещения затрат каждого из арендаторов объектов нежилого фонда, расположенных в здании, на выполнение капитального ремонта фасада здания устанавливаются дополнительным соглашением к каждому договору аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании, с включением в него условия об уменьшении арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, расположенный в здании, на сумму затрат или части затрат, подтвержденную арендатором в установленном порядке, путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда, расположенный в здании, на период возмещения указанных затрат, рассчитанный в соответствии с настоящим Положением, в случае если указанный период не превышает срока действия договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании.
В случае если период возмещения затрат арендатора объекта нежилого фонда, расположенного в здании, рассчитанный в соответствии с настоящим Положением, превышает срок действия договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании, порядок и условия возмещения затрат каждого из арендаторов объектов нежилого фонда, расположенных в здании, на выполнение капитального ремонта фасада здания устанавливаются дополнительным соглашением к каждому договору аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании, с включением в него следующих условий:
об уменьшении арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, расположенный в здании, на сумму затрат или части затрат, подтвержденную арендатором в установленном порядке, путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда, расположенный в здании, на период возмещения указанных затрат, рассчитанный в соответствии с настоящим Положением, в части, не превышающей срока действия договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании;
о продлении с согласия арендатора объекта нежилого фонда, расположенного в здании, в установленном порядке договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в здании, на оставшийся срок в рамках периода возмещения затрат, рассчитанного в соответствии с настоящим Положением, с включением в указанный договор условия о прекращении обязанности арендатора по уплате арендной платы за объект нежилого фонда, расположенный в здании, на срок действия указанного договора.
(п. 6-1 введен "Законом" СПб от 11.07.2006 № 346-47)
7. В зависимости от видов и объемов ремонтных работ арендатору объекта нежилого фонда может быть предоставлена отсрочка внесения арендной платы.
Отсрочка предоставляется с момента начала проведения ремонтных работ до момента их окончания в соответствии с планом-графиком. Предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.
С момента предоставления отсрочки внесения арендной платы за объект нежилого фонда начисление пени не производится.
8. При прекращении отсрочки арендатор обязан выплатить арендную плату за объект нежилого фонда за период отсрочки, рассчитанную по расчетной ставке с учетом состояния объекта нежилого фонда на момент начала проведения ремонтных работ в соответствии с планом-графиком их выполнения.
9. В случае если отсрочка внесения арендной платы за объект нежилого фонда не предоставлялась, то в период проведения ремонтных работ арендатор вносит арендную плату за объект нежилого фонда по ставке с учетом льгот по арендной плате и состояния объекта нежилого фонда на момент начала проведения ремонтных работ в соответствии с планом-графиком их проведения.

Губернатор Санкт-Петербурга
В.И.Матвиенко