Доступное жилье на федеральных землях. Как удержать цену?

Июнь 2009 года

Использование Федеральных земель для жилой и коммерческой застройки должно снизить цены на жильё, но как добиться этой цели, если правительство планирует распределять эти земли через торги? Сотрудники компании «Питер Девелопмент» видят решение проблемы в разделении строительства и инженерной подготовки территории.

В настоящее время Правительство Санкт-Петербурга  подготавливает законодательную базу для строительства на федеральных землях, в рамках реализации программы  «Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства».

Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев утверждает, что  антимонопольная служба разработала поправки в Земельный кодекс, которые обяжут местные власти использовать аукционы для передачи земли не только под жилищную застройку, но и под коммерческую.

Чем нам всем это грозит?

Выставление земельных участков на торги содействовало росту цен на жильё  до уровня, когда оно стало почти недоступно для среднестатистического россиянина. Конечно, рост цен был обусловлен в первую очередь дешёвыми кредитами, которые сформировали ажиотажный спрос, в отсутствие возможностей по строительству (нет инженерно подготовленных земель), что и привело  к росту цен…

Сейчас  «Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства» опять выходит с гуманной и интересной инициативой – обеспечить доступное жильё по приемлемым ценам за счёт строительства на  Федеральных землях, которые неэффективно используются и находятся в черте поселений.

Но что будет, если их опять будут продавать через торги, как того хочет ФАС – правильно, только рост цен и конечным покупателям жильё опять достанется по космическим ценам.

Где выход из создавшейся ситуации? Как ни странно он лежит на поверхности – нужно разделить этап инженерной подготовки земель и этап строительства конечных объектов (жилых и коммерческих).

Надо сказать, что в Санкт-Петербурге уже есть подобный опыт, когда в Коломягах в конце прошлого века было инженерно - подготовлено несколько десятков гектаров на средства Европейского Банка  Реконструкции и Развития.

Если обобщить опыт инженерной подготовки на средства ЕБРиР и опыт последних торгов, то можно предложить нашим властям использовать комбинированную схему, в ходе реализации которой можно надеяться, что цена построенного жилья для конечных покупателей будет в разумных рамках.

Выглядить это может так:

№ ЭТАПА

методика торгов

заказчик

финансирование строительства

результат

ПЕРВЫЙ ЭТАП  (ОБЩИЙ)
Инженерная подготовка территории

Торги на понижение (по Голландской схеме)

Санкт-Петербург  или Федеральный центр.

Бюджет или кредитные средства под гарантии бюджета

Цена инженерной подготовки понятна, по возможности минимизирована.

ВТОРОЙ ЭТАП для индивидуальных коттеджей

Торги на  повышение  - продажа  инженерно –подготовленных наделов по 10 – 20 – 30 соток

Конечный покупатель – физическое лицо (как вариант)

Частные средства

Граждане получают возможность построить свой дом сами. Цена получается приемлемой для покупателя, несколько хромает вопрос сохранения единого стиля застройки (если это ИЖС то попроще)

ВТОРОЙ ЭТАП для девелоперов (разновысотное строительство)

Торги на  повышение  - продажа  инженерно –подготовленных наделов по 5 – 10 – 15 – 30 Га.

Строительные фирмы

Средства строителей и заёмные (по 214 ФЗ)

На рынок попадает много типового жилья, уровень цен формируется рынком или государством.

Предлагаемая 2-х этапная схема позволит минимизировать затраты на самом затратном этапе инженерной подготовки.

На втором этапе законодатели должны дать возможность выбора  жителям России – строить самим – покупая инженерно подготовленный участок на торгах  (на такие торги надо допускать только физических лиц, желающих купить участок для себя – никаких оптовых скупок земли!!! Тогда цена будет адекватной при наличии большого объёма предложения), или покупать готовое жильё у строительных компаний, что естественно будет дороже, но проще. Закон должен давать людям выбор.

Только применяя  такую, или подобную схему, можно рассчитывать удержать уровень цен на строящееся жильё на приемлемом для большинства Россияне уровне.

p.s.
Федеральные земли, предназначавшиеся в фонд содействия жилищному строительству стали, скорее всего, недосягаемы на ближайшие годы. Правительство продлило действие своего апрельского 2008 г. постановления ещё на год. Постановления, запрещающего сделки помимо фонда с землёй и расположенной на ней недвижимостью, то есть мораторий продлён до января 2010 года. Причина – так и не сформированный до настоящего времени фонд содействия жилищному строительству.

Источник: Миронов Дмитрий.

 

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
Ваш комментарий может быть первым!