Подбираем земельный участок для себя

Март 2011 года

Приближается весна, в пригородах с полей сходит снег, пробуждается природа, воздух наполняет щебетание птиц и солнце начинает пригревать все сильнее. Горожане, измученные долгой питерской зимой, начинают приглядываться к предложениям земельных участков, и всё чаще примеряют на себя жизнь на природе.

Мотивация жить на своей земле
 

Конечно мотивация у каждого своя, но специалисты выделяют несколько основных мотивов, стимулирующих людей приобретать землю для строительства своего летнего домика, или загородного дома, в зависимости от целей и уровня достатка.

Эксперты сходятся во мнении, что в настоящее время основными мотивами приобретения земельного участка, вне зависимости от уровня достатка, являются:

  • иметь постоянную возможность выехать в экологически чистый район;
  • иметь место, где можно проводить отпуск и выходные с семьёй;
  • быть ближе к природе, воде, лесу (и как следствие, быть как можно дальше от городского шума, суеты, плохой экологии большого города);
 
Выбираем удаленность от города – от 10 до 350 км. от КАД
 

Если вы только сейчас задумались над покупкой участка, рекомендуем вам определиться, как часто вы хотите посещать свой будущий дом, планируете вы иметь возможность жить в нем круглогодично, или только летом, будет рассчитан дом на длительное проживание (например дети могут жить там все лето) или вы готовы сдавать его на летний/зимний сезон или помесячно.

Опытные люди могут порекомендовать не приобретать земельные участки (или дома) дальше 50 – 60 км. от КАД в случае, если вы планируете их использовать для постоянного проживания, и планируются регулярные поездки в Санкт-Петербург (например на работу). Учитывая неважное состояние выездов из города и перегруженность областных дорог, особенно в летние месяцы, для вас будет утомительно совершать ежедневные вояжи на большие расстояния. Кроме того направления выезда из города тоже различаются своей пропускной способностью:

  • Мурманское шоссе (трасса Кола), Выборгское шоссе (трасса Скандинавия), Шлиссельбургское шоссе (Старомурманское шоссе) направления считаются вполне комфортными, по ним можно вполне комфортно ездить даже летом, в период максимального трафика.
  • Московское шоссе, Киевское шоссе, Таллиннское шоссе, после реконструкции и подключения этих трасс к КАД стали менее загруженными, но все равно, летом по выходным проезд по ним очень затруднён.
  • Приозерское шоссе славится своей трудной дорогой на всем протяжении от КАД до Лосево, и хотя озвучиваются планы реконструкции этой дороги, они пока не реализованы.

При приобретении земельного участка для строительства дома с возможностью круглогодичного проживания (но не постоянного), необходимо учитывать фактор отопления в зимний сезон – наличие газа на участке (или возможность его подвести) является очень большим плюсом при выборе места покупки, а вот расстояние здесь уже не столь принципиально – можно смело рассматривать предложения на расстоянии 80 – 100 км. от КАД. Кроме отопления, зимой встает вопрос расчистки подъездных дорог, что делается не во всех садоводствах и ДНП.

Наименьшие требования к расстоянию от КАД предъявляют покупатели земельных участков для сезонного (летнего) проживания. Практически это может быть земельный участок, расположенный в глухой местности, к которому ведёт грунтовая дорога (зимой может даже не чиститься), и к которому подведён свет. Это собственно все.

Многие жители Петербурга идут по пути приобретения заброшенных деревенских домов в Вологодской, Новгородской, Псковской областях, где земельный участок и вполне крепкий зимний дом можно приобрести за очень небольшие деньги. Минусом таких покупок является удалённость от города 250 – 350 км., что затрудняет частые визиты на дачу, но в целом для вывоза жены с маленькими детьми летом на природу очень даже удобно.

 
Выбираем тип проживания
 

Приобретение земли для личного использования обычно ограничивается дюжиной соток (редко более одного гектара), поэтому с точки зрения владельца земельного участка, категория земли и разрешённый вид использования скорее означает размер налогов и возможность прописки и социально-бытовых услуг. Рассмотрим это подробнее.

Приобретая участок в ИЖС (земли поселений, разрешённый вид использования для индивидуального жилищного строительства (обычно зоны ТЖ1 или ТЖ2 по Правилам Землепользования и Застройки) покупатель будет иметь:

  1. Налоги, которые на два порядка превосходят налоги на землю в ДНП и ДНТ (соответственно ~13 000 руб/Га - ИЖС и ~130 руб/Га - садоводство)
  2. Прописка, которая разрешена в ИЖС и запрещена в садоводствах.
  3. Наличие социально-бытовой инфраструктуры, которая обязан быть (магазины, аптеки, ДДУ, школы и т.п.) в зоне доступности (шаговой или на автобусе).
  4. Необходимость согласовывать проект дома с архитектором района, необходимость выполнять нормативы СанПин и СНиП.
  5. Возможность подключиться к сетям (электричество, газ, вода) – главное выяснить наличие резервов – получить предварительные ТУ от монополистов (ЛенОблГаза, ЛенОблЭнерго и т.п)
  6. Достаточно стабильный юридический статус с точки зрения Российского законодательства.
  7. Обычно качественная уборка улиц и подъездов к домам, в т.ч. и зимой.

Приобретая участок в ДНП или садоводстве (земли для ведения сельского хозяйства, разрешённый вид использования для ведения индивидуального садоводства покупатель будет иметь:

  1. Налоги, которые на два порядка ниже налога на землю в ИЖС (соответственно ~130 руб/Га – садоводства и ~13 000 руб/Га в ИЖС)
  2. Отсутствие прописки, которая запрещена в садоводствах (если только вы не докажете через суд, что это ваше единственное жильё).
  3. Отсутствие социально-бытовой инфраструктуры, которая в садоводствах не предусмотрена законодательством и часто отсутствует (в т.ч. аптеки, магазины и т.п.)
  4. Проект дома согласовывать не нужно, но рекомендуется сделать проект инженерных сетей, для подключения к сетям монополистов (ЛенОблГаза, ЛенОблЭнерго и т.п)
  5. Возможность подключиться к сетям (электричество, газ, вода) обычно достаточно туманны – главное выяснить наличие резервов – получить предварительные ТУ от монополистов (ЛенОблГаза, ЛенОблЭнерго и т.п)
  6. Достаточно нестабильный юридический статус с точки зрения Российского законодательства. Если будут приняты поправки в федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г., то строительства дачных домов на участках будет возможно только при условии, что земельный участок будет входить в границы ближайшего поселения. Подробнее о планируемых изменениях смотрите статью  "Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?". Поэтому, приобретая земельный участок поинтересуйтесь этим вопросом у продавца, что предусмотрено генпланом Муниципального Образования в части вашего земельного участка. Генаральные планы некоторых муниципальных образований уже доступны в интернете.
  7. Сомнительная уборка улиц и подъездов к домам, в т.ч. и зимой, что наиболее актуально в старых садоводствах.

Таким образом, каждый принимает решение для себя – где именно он хочет жить в ИЖС или садоводстве (ДНП), взвешивая все ЗА и ПРОТИВ.

 
Куда смотреть на участке, перед покупкой
 

Весна и таянье снега позволяет покупателям взглянуть на земельные участки более внимательно. Именно весной, когда участок не скрыт снегом и бурной летней растительностью, можно хорошо как никогда рассмотреть качество земли и обратить внимание на такие негативные факторы, как:

  •      косогор – хотя некоторые рассматривают его как дизайнерскую изюминку в нашей равнинной местности, наклон участка может серьёзно осложнить его возделывание.
  •      болотины, подтопленные участки (особенно по весне), наличие дренажных канав.
  •      каменные банки, гряды, которые препятствуют как строительству домов, так и возделыванию земли.
  •      наличие на участке остатков строений, мусора, свалок и т.п. вещей.
 
Юридическое оформление покупки земельного участка
 

Если вам понравился земельный участок и вы готовы его купить, то для проведения сделки вам понадобятся документы:

  • -     Свидетельство на право собственности на землю.
  • -     Договор купли-продажи.
  • -     Акт приема-передачи объекта.
  • -     Кадастровый план земельного участка получают в земельной кадастровой палате.
    •        Адрес Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу: Санкт-Петербург, Суворовский проспект, д. 62, тел. (812) 577-18-00, факс (812) 577-13-51. Подробнее о деятельности Палаты можно узнать на официальном сайте учреждения: www.kzr.spb.ru
    •        Адрес Кадастровой палаты по Ленинградской области: Санкт-Петербург, 191311, г.Санкт-Петербург, ул.Смольного д.3 тел.(812) 579-61-22. Подробнее о деятельности Палаты можно узнать на официальном сайте учреждения: www.to47.rosreestr.ru
  • -     Свидетельство о государственной регистрации.
  • -     Справка из Регистрационной палаты об отсутствии ареста.
    •        Адрес Росреестра по Санкт-Петербургу:  Санкт-Петербург, 191311, г.Санкт-Петербург, ул.Смольного д.3 тел.(812) 579-61-22. Подробнее о деятельности Управления можно узнать на официальном сайте учреждения: www.to78.rosreestr.ru.
    •        Адрес Росреестра по Ленинградской области:  Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, тел. 324-5928, факс: 324-59-02. Подробнее о деятельности Управления можно узнать на официальном сайте учреждения: www.to47.rosreestr.ru.
  • -     Справка из управления инвентаризации и оценки недвижимости об отсутствии строений или о характеристике дома на приобретаемом земельной участке.
  • -     Письменное согласие супругов покупателя и продавца (необходимо приложить свидетельство о заключении брака, паспорт гражданина РФ).

Наличие всех перечисленных документов позволит вам стать полноправным собственником земельного участка.

 
Статья подготовлена по материалам компании "Питер Девелопмент"

 

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
31.01.2013, 23:04
покупатель
Садоводам дали прописку (регистрацию) на сельхозземлях

Конституционный суд РФ признал не соответствующим Основному закону положение, запрещающее регистрацию в дачных домах на садовых участках земель сельхозназначения.

Другого жилья у Анатолия Воробьева нет, поэтому он вполне разумно решил, что неплохо было бы прописаться по месту жительства. Однако сначала местная администрация, а затем и суд ему отказали, ссылаясь на то, что дом находится на землях сельхозназначения. Воробьев, оспаривая этот пункт закона, касающийся статуса земли, считает, что положение необоснованно ограничивает его конституционное право на выбор места жительства.

Дело Воробьева было рассмотрено 18 мая 2011 года. 30 июня КС в своем постановлении указал, что запрет на регистрацию по месту фактического проживания не должен приводить к ограничению прав граждан и провоцировать их на нарушение закона. КС подчеркнул, что законодательство не связывает возможность регистрации по месту жительства с определенным имущественным правом на жилое строение и целевым назначением земельного участка. Таким образом, при регистрации граждан в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях не затрагивается правовой статус этих объединений. Поэтому регистрация граждан в пригодных для проживания садовых домах (есть водопровод и отопление), расположенных на землях сельхозназначения, не может изменить целевое назначения земель.