Динамика рынка загородной недвижимости 2001 - 2011 гг.

Июнь 2011 года

Кризисные 2009 – 2010 годы остались позади, и сегодня рынок домовладений в организованных коттеджных посёлках переживает второе рождение. Оживились продажи, возрос объём предложения. Наша статья позволяет взглянуть на рынок и оценить его потенциал за последние 10 лет его развития.

Первые коттеджные поселки появились под Санкт-Петербургом в далеком 2001 году (если кто помнит, это был коттеджный поселок «Пенаты», застройщик ООО «Международные Выставки». Но это были первые шаги, за которыми не последовало бурного роста – все приглядывались к новому рынку – крупные застройщики не спешили выходить на рынок малоэтажного строительства, а мелкие компании не имели возможности вести крупные проекты. Кроме того, непрекращающийся рост цен на землю (в 40 раз к 2008 году – для сравнения, на квартиры только в 12 раз), не стимулировал землевладельцев строить и продавать в розницу. На тот момент было выгоднее покупать и продавать оптом – большими наделами. Рынок был спекулятивным.

И только к 2006 – 2007 годах конъюнктура рынка изменилась, в силу уменьшения точечной застройки в Санкт-Петербурге, ряд крупных строительных компаний стали развивать направление пригородного малоэтажного строительства, стали появляется в массовом порядке коттеджные поселки, в начале в 30 – 40 км. зоне от КАД (для постоянного проживания), а потом и в 50 – 80 км. (в основном для сезонного проживания).

В последние годы перед кризисом объём предложения каждый год удваивался, а вот покупательский спрос рос в среднем на 15% (исключение 2007 год, который показал рост 25%).

Однако рост цен во всех сегментах рынка за 2007 год на 15 - 30 % говорил о благоприятной конъюнктуре, которая была обеспечена скорее внешними факторами (рост благосостояния населения, приток нефтедолларов, рост цен на городское жильё и т.п.).

Финансовый кризис 2008 года и ожидаемое покупателями падение цен привело к падению спроса и уменьшению количества сделок по всем сегментам загородного рынка. В 2009 – 2010 годах сделки практически отсутствовали по всем сегментам (единичные сделки можно не считать). Оживление рынка ожидалось не ранее 2012 года (по результатам опроса экспертов).

Усугубило ситуацию и наличие дисбаланса на рынке. Как видно из таблицы, уже в середине 2008 года наметился явный дисбаланс между спросом и предложением практически во всех сегментах рынка:

КЛАСС ПОСЁЛКОВ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ %%
СПРОС %% (до кризиса)
2007
2008
2008

элита + премиум

15

10

2-3

бизнес

691

39

48

комфорт

17

эконом

16

34

50

 

1  - в 2007 году сегмент «средний или комфорт» только стал выделяться, поэтому вычленить его  затруднительно..

До кризиса, в дорогих сегментах платёжеспособный спрос стабилизировался и в целом, был удовлётворён текущем объёмом предложения. Всё это происходило на фоне постоянно увеличивающегося предложения, т.к. застройщики стремились любой ценой позиционироваться в элитном или бизнес- классе.

В эконом – классе ситуация была обратная – большой спрос превышал предложение в разы (особенно в востребованных северных направлениях), а вот застройщики испытывают объективные трудности при работе в этом сегменте – здесь низкая маржа и работать нужно на объёме, инженерные сети легко делают проекты убыточными.

Дисбаланс спроса и предложения в Ленинградской Области носил географический характер (ситуация на Севере, Востоке и Юге разная). Это значило, что продуманный проект посёлка БИЗНЕС-КЛАССА в правильном месте должен был быть  востребован, даже в случае затоваривания рынка в целом, но никто не ожидал столь глубокого кризиса и полной остановки продаж.

По состоянию на II квартал 2008 года, территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга было представлено порядка 165 поселков, в состав которых входило около 7800 единиц (коттеджей, таун-хаусов, земельных участков предназначенных под коттеджное строительство в коттеджных поселках), что составляло более 2,8 млн. кв. м. С началом кризиса ситуация «законсервировалась» на 2009 – 2010 годы.

За прошедшее с 2008 года время объем рынка коттеджных поселков вырос, и по состоянию на I кв. 2011 года вырос на ~60%:

Показатели рынка
2008 год
2011 год

Количество поселков в продаже

165 шт.

260 шт.

Количество объектов

7800 шт.

22000 шт.

Площадь объектов

2,8 млн. м2

3,9 млн. м2

 

Столь существенный рост предложения при минимальном спросе можно объяснить законодательными инициативами, которые стимулировали владельцев земли начать развивать поселки. К таким инициативам в первую очередь можно отнести:

  1. Министрество регионального развития РФ подготовило проект закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков" (речь идёт о внесении уточнений в федеральный закон  № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г.), согласно которому, начиная с 2015 года, строить жилые дома (и дачи в т.ч.) можно только на землях, входящих в черту поселений (подробнее смотрите статью "Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?".
  2. Активная работа по разработке Генерального плана Ленинградской области, в результате которой, после разработки генпланов поселений и зонирования МО, существенно затруднится перевод С/Х земель в другую категорию, и изменение разрешенного вида использования (для ДНП). Подробнее о разработке генплана ЛО смотрите здесь.

Все это стимулирует землевладельцев активно начинать осваивать земли, не дожидаясь роста спроса и цен. При этом надо отметить, что объем предложения (непроданные объекты) составляет ~ 12 000 объектов или 2 млн. кв.м. (или 55% не продано).

КЛАСС ПОСЁЛКОВ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ %%
2007
2008
2011

премиум

15

10

5

элита

7

бизнес

45

39

30

комфорт

24

17

20

эконом

16

34

38

 

Структура предложения за годы кризиса изменилась. Застройщики стали больше предлагать коттеджей в «эконом» и «комфорт» классах, в надежде на оживление продаж.

Но в условиях, когда «инвесторы» практически покинули рынок, можно ожидать только прямых покупателей, которые обычно покупают недорогой дом, за счет продажи городской квартиры, и пользуются небольшой доплатой (в кредит или имеют накопления). Таким образом, наиболее реальные цены в «эконом-классе» и нижних сегментах класса «комфорт»  составляют цену 2 к.кв. в Санкт-Петерубрге + небольшая доплата = около 2,5 – 3,0 млн. рублей. Уложиться в эту цену сложно.

Поэтому, не смотря на возросший объем предложения, спрос существенно отстает от растущего предложения. Мы не станем подробно останавливаться на особенностях спроса в каждом сегменте рынка, отметим только, что в 2011 году спрос оживился, но падение спроса по сравнению с докризисным уровнем составляет 40- 80%:

Средний темп продаж домовладений в коттеджных поселках (шт./месяц)

В условиях избыточного предложения и  низкого спроса, на первый план выходит грамотное позиционирование коттеджного поселка, детально разработанные товарные, ценовые, маркетинговые стратегии реализации коттеджных поселков.

Весь цикл инвестиционного проекта коттеджного посёлка даже более сложен, чем строительство жилого многоквартирного дома в Санкт-Петербурге, и он (цикл), был подробно рассмотрен нами в начале 2008 года, в статье "Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта". За прошедшие три года многократно возросла конкуренция на рынке, и в нынешних условиях, правильная стратегия реализации проекта выходит на первый план.

Для девелоперов коттеджных поселков мы можем предложить несколько простых правил, позволяющих рассчитывать на успех при создании коттеджных поселков.

Факторы успешности коттеджных посёлков:

К основным факторам, определяющим успех проекта на рынке можно отнести:

Местоположение посёлка – основополагающий фактор для дорогих сегментов рынка и значимый для средней и нижней ценовой группы. Наличие водоёмов, лесов, горнолыжных курортов положительно сказывается на привлекательности посёлка в любой ценовой категории.

Удалённость посёлка постоянного проживания, транспортная доступность – в отличии от Москвы, где в пределах 30 км. от МКАД строят в основном Бизнес – класс, а Эконом дальше – в 40 – 50 км., в Петербурге помимо удалённости, (желательно до 30 – 40 км.), ещё большое значение имеет и направление выезда из города, т.к. некоторые трассы (Киевское, Приозерское шоссе) не позволяют быстро и комфортно добираться до дома/дачи. Слишком близкое расположение посёлка к городу (КАД), в пределах 10 км. воспринимается негативно, хотя есть и исключения (Юкки).

Оптимальная удаленность посёлка сезонного проживания зависит от направления выезда из города и колеблется в пределах 40 – 90 км. от КАД. То, что ближе уже может рассматриваться как посёлок постоянного проживания, то что дальше, пока воспринимается покупателями как слишком далёкий.

Применение MIX-застройки может быть как положительным, так и отрицательным фактором. С точки зрения застройщика, размещение в рамках одного проекта нескольких ценовых классов и архитектурных типов домов позволяет диверсифицировать риски застройщика и максимизировать доходы застройщика при освоении больших территорий (за счёт привлечения различных групп покупателей). Возможно три варианта реализации схемы MIX:

  1. размещение разных архитектурных типов жилья, в рамках реализации одного проекта.
  2. размещение разных ценовых классов жилья в рамках реализации одного проекта.
  3. размещение разных архитектурных типов и ценовых классов жилья в рамках реализации одного проекта.
  4. элитный объект - это прежде всего коттеджи, а введение в элитный коттеджный посёлок блокированных коттеджей (дуплексоссв), таун-хаусов и просто малоэтажных домов квартирного типа нежелательно.
  5. комбинированные посёлки эконом-класса себя оправдывают, а вот использование MIX в бизнес-классе должно быть осторожным. Вот краткие рекомендации в этом случае:
  • в случае строительства дорогих коттеджей, они должны быть отделены визуально и архитектурно от прочей (соседствующей) застройки. Удачным решением является наличие зелёной разделительной полосы.
  • в случае реализации крупных проектов, с освоением территории разными ценовыми сегментами, целесообразно проекты группировать по ценовому диапазону и позиционировать их независимо друг от друга (несколько разных посёлков, если это позволяет экономика проектов).
  • смешение застройки (коттеджи, дуплексы, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома) хорошо себя зарекомендовало в эконом – классе, и может ограниченно применяться в сегментах «комфорт» и «бизнес». Чем дороже позиционируется посёлок, тем выше требования к социальной однородности, «прайвиси». Это и определяет границы использования застройки-MIX.

 Соотношение цена/качество объекта достаточно субъективны и зависят от целевой группы, на которую нацелено предложение (смотрите раздел «предпочтения покупателей»). Удачные посёлки отталкиваются прежде всего от своего местоположения, ценности самого места, к которому уже дорабатывают концепцию, проект, инженерию, социальную инфраструктуру. Удачная концепция существенно повышает ценность посёлка в глазах покупателей. Концепция удачных посёлков проработана на нескольких уровнях:

  1. идеологическом – как ни странно, в элитном и бизнес - сегменте неплохо работают имперские мотивы.
  2. архитектурном – качественные проекты с использованием материалов, соответствующих ожиданиям целевой группы. В эконом классе, надо отметить, что сейчас, ожидания клиентов завышены, относительно используемых материалов.
  3. социальном - проработка социальных аспектов владения объектом недвижимости. Для элиты это причастность к социальному классу, самовыражение, для недорогих сегментов - реализация мечты о своём доме и т.п.
  4. наличие городских коммуникаций: отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, канализации повышает ценность коттеджа в глазах покупателя, особенно у тех, кто имеет опыт проживания в индивидуальных домах без газа, с удобствами во дворе.
  5. качество строительных и архитектурных решений является частью концепции посёлка и в удачных посёлках соответствует ожиданиям клиентов.
  6. возможность рассрочки по оплате или получения ипотечного кредита важно для подавляющего большинства покупателей во всех сегментах рынка. Поселки со статусом ИЖС выигрывают перед ДНП, т.к. ипотечные программы последних пока не развиты.
  7. количество домовладений в поселке имеет значение только в дорогих сегментах. Как и элитный дом, в котором не может быть 500 квартир, так и в дорогих успешных поселках для соблюдения прайвиси должно быть не много домов. Этот критерий не жесткий, но желательный. Как способ решения этой проблемы – увеличение земельных участков для элитных объектов.
  8. наличие объектов социально-бытовой инфраструктуры на территории поселка необходимый, но очень затратный аспект создания концепции. Инфраструктура создаётся обычно в случае:
  • желание создать полностью закрытый, обычно элитарный объект.
  • размещение посёлка в диких необжитых местах

В остальных случаях заявляемая инфраструктура обычно создаётся в минимальном объёме и этот носит скорее пиаровский характер при продажах.

Площади земельных участков важны для покупателей. Даже в самом жестком эконом классе, не делайте участки меньше 6- 8 соток (лучше не делать участки меньше 10 соток при коттедже). Это относится и к площади домов. Не забывайте, что дом 90 метров – это практически 3 к.кв. и дом меньшей площади не функционален. При таун-хаусе участок может быть 3 - 5 соток.

Управляющая организация и эксплуатационные расходы значимы для клиентов, и успешные посёлки формируют управляющую организацию сами. В бюджетных вариантах, управление отдаётся ТСЖ посёлка, в богатых вариантах могут пригласить управляющую компанию как застройщика, так и со стороны.

Вот основные рекомендации для девелоперов коттеджных поселков, в сжатом виде. Для более глубокой проработки, мы рекомендуем обращаться в профессиональные фирмы, способные выполнить весь комплекс услуг по разработке маркетинговой концепции коттеджного поселка и архитектурных разделов проекта (генеральный план коттеджного поселка и рабочих разделов проекта).

 

Статья подготовлена коллективом компании "Питер Девелопмент".

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
14.06.2011, 13:27
игрок
падение спроса по сравнению с докризисным уровнем составляет 40- 80%:
Судя по таблице, "бизнес" меньше всего упал. Забавные данные.
14.06.2011, 13:30
маркетолог
"бизнес" меньше всего упал....
внешне да....

но в целом упало всё....
предложения класса "бизнес" упали несколько меньше, но и продавались они перед кризисом тоже хреново - падать им с меньшей высоты пришлось, а вот эконом и комфорт разлетались со скоростью пули, с их высот падение ощутимее...
14.06.2011, 14:04
игрок
продавались они перед кризисом тоже хреново - падать им с меньшей высоты пришлось
спорно,
хотите сказать, что было перепроизводтво, да МАРКЕТОЛОГ?
может саттистику озвучите?
14.06.2011, 14:12
маркетолог
может сТАтистику озвучите?
статистику смотрите в статье. Там предложение в 2008 году 56% против 48% спроса. Пусть цифры примерные, но большая часть спроса была в сегменте "комфорт" /параметры его тогда только формировались/. А вот большая часть пердложения из 56% была в сегменте класса "бизнес" /все застройщики как один стремились строить дорогие поселки - чем дороже, тем лучше/ - сам общался с такими. Поэтому не ошибусь думаю, если скажу, что на спрос 1 домовладения класса "бизнес" предлагалось 2,5 - 3,5 объекта...
Комментарий удален модератором
15.06.2011, 21:17
Николай
про спрос несколько скомкано в статье.......................
Хочу добвить, что недавно прочитал, что в ближайшие годы при условиях ИЗБЫТОЧНОГО предложения будут пользоваться спросом просто качественные варианты по соотношению цена/качество.
На это и будет упор девелоперов. Найти золотую середину для каждого класса коттеджей по соотношению цена/качество - вот нехилая задача для маркетологов.
17.06.2011, 13:40
прохожий
цены в «эконом-классе» и нижних сегментах класса «комфорт» составляют цену 2 к.кв. в Санкт-Петерубрге небольшая доплата = около 2,5 – 3,0 млн. рублей
Цена минимальная, это верно (ниже, это уже участки без домов и садоводства старые), но реально, класс комфорт на мой взгляд начинается с 3,5 млн. руб. Основной диапазон цен класса "комфорт" сейчас на рынке в диапазоне цен 4,0 - 5,0 млн. руб. за домовладение.(есть предложения и 7 - 8 млн. рублей, но это уже ближе к "бизнес-классу".) В такое стандарное домовладение обычно входит участок 10 - 12 соток, 10 кВт и дом 120 - 170 м2).
Жаль что в статье нет раскладки по диапазонам цен, в зависимости от класса домовладения....
18.06.2011, 20:42
Администратор
Жаль что в статье нет раскладки по диапазонам цен, в зависимости от класса домовладения....
Обращайтесь к нам в компанию "Питер Девелопмент" и мы предоставим вам интересующие вас данные.
26.06.2011, 16:29
снарк
Обращайтесь к нам в компанию "Питер Девелопмент"
А где можно узнать расценки на ваши услуги?
16.07.2011, 12:26
Администратор
А где можно узнать расценки на ваши услуги?
У нас и можно.
Звоните в офис - наши менеджеры с вами все обсудят по расценкам на интересующие вас виды работ и услуг.

Ждём вас.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
25.07.2011, 01:55
Зухра
кризи, кризис, а жить сейчас надо
Интересно читать статью (кстати с этого сайта 2-х летней давности) - www.piterdevelopment.ru/our/articles/articles_17.html

Получилось, что прогнозируемое падение спроса в целом совпало с реальностью, что неожиданно для аналитиков, которые обычно сегодня честно говорят одну правду, а завтра честно утверждают другую...

Как по мнению сотрудников компании может сказаться возможный финансовый кризис (евро и американский дефолт) на рынке загородного жилья в России и в ЛО в частности?

Может дать прогноз на 2 - 3 года вперед?
25.07.2011, 16:07
Администратор
Может дать прогноз на 2 - 3 года вперед?
Прогнозирование - дело не благодарное. Когда спрос на рынке во многом обеспечен не конечными покупателями, а "инвесторами" рассматривающими приобретение коттеджей и земельных участков как "инвестиции", прогноз сводится к предсказанию состояния экономики, наличия денежных средств у "инвесторов" и привлекательности загородного рынка как такового.
Поэтому за прогнозами лучше обратиться в инвестиционные (банковские) компании.
Мы в ближайше время писать такие прогнозы не планируем.
23.11.2011, 15:31
застройщик
рынок вроде как пошёл, но!

кто в теме?

хотим вывести коттеджный поселок на трассе Санкт-Петербург - Москва. Но боимся неопределённости со спросом.

Кто подскажет - как обезопасить себя от провала проекта? (рядом поселков нет и ориентироваться поэтому на них не удастся).

Какой формат поселка выбрать?