Обустройство мансард в чердачных помещениях позволяет существенно увеличить полезную площадь здания, не прибегая к дорогим и длительным процедурам реконструкции и надстройки новых этажей.

В статье мы  расскажем о порядке разработки и согласования рабочего проекта мансарды в Санкт-Петербурге. Обращаем Ваше внимание, что в настоящее время (по состоянию на май 2012 года), реально построить мансарду толкьо в здании, где мало собственников (в жилом или нежилом здании), в идеале только один собственник. Только в этом случае возможно избежать трудностей с получением согласия совладельцев (подробнее про эти трудности смотрите нашу статью «Обустройство мансард в чердачных помещениях кондоминиумов» от 20 июня 2011 года.

Непосредственно сам процесс строительства мансарды (от получения разрешения на строительство до сдачи МВК) мы опишем в следующей статье.

Строительство мансарды выгодное дело,  требующее незначительных инвестиций и приносящее быструю отдачу. Иногда мансарды делают 2-х этажными (если позволяет высотный регламент и требования КГиОП), что наиболее интересно с точки зрения прибыльности проекта.      Законодательные и   градостроительные нормы требуют выполнения стандартного комплекса работ при проектировании и согласовании мансард, который включает в себя много документации и согласований.      Разработка проекта мансарды обычно выполняется в четыре этапа: Сбор ИРД (исходно-разрешительной документации); Разработка и согласование эскиза (стадия ПП); Разработка рабочей документации (стадия Р); Согласование рабочей документации;      Ниже мы рассмотрим, какие документы и работы надо выполнить, для получения разрешения на строительство мансарды.

Мы приводим для вас максимально полный перечень документов, которые необходимы для начала работ по проектированию мансарды. В каждом конкретном случае, пакет документов может немного отличаться по составу от нашего списка (уменьшаться), но основные документы, необходимые для начала проектирования нами перечислены:

1. Правоустанавливающие документы на строение и землю (какие есть). Иногда для этого может потребоваться сформировать ЗУ ;
2. Действующие технические условия (договора на: электроснабжение; отопление; водоснабжение и канализацию; газоснабжение и т.п.);
3. Дейстующий договор на мусороудоление;
4. Результаты экологических изысканий (обычно достаточно анализов на уровень шума, радиации (чердачное помещение), пробы на химическое обследование (места под парковки);
5. Градостроительный план ЗУ полученный в КГА. Получение Градплана дело не простое. Подробнее смотрите раздел Градостроительный план или статью «Получаем градостроительный план земельного участка»;
6. Архитектурно - реставрационное задание КГИОП (если это памятник архитектуры или справка, что не является памятником архитектуры). Для получения согласия КГиОП иногда надо выполнить историко-культурную экспертизу;
7. Топографическая съемка прилегающей территории в М 1:500 в пределах проектирования стройгенплана (зарегестрированная в ГГС КГА и действующая -  подробнее  смотрите  статью "Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все)");
8. Инвентарные планы всех этажей реконструируемого и примыкающих зданий по данным ПИБ (получает заказчик);
9. Схему генплана дома по данным ПИБ. Если всей этой документации у заказчика на руках нет, то необходимы натурные замеры спец. приборами (нивелирами, теодолитами, рулетками) всего здания – это трудоёмкие работы;
10. Технический паспорт дома;
11. Техническое обследование несущих конструкций здания на предмет возможности проектирование мансарды. Это обязательное требование;
12. Обследование дымоходов и вентканалов;
13. Согласие районных властей на реконструкцию (своего рода АПЗ). Иногда это полезно получать уже разработав эскиз;
14. Задание Заказчика на проектирование мансарды, с указанием основных требований к составу и расположению оборудованию и отделке помещений;

Некоторые из перечисленных документов есть у Заказчика по определению, некоторые можно заказать бесплатно, а некоторые придётся заказывать в специализированных организациях и комитетах за деньги. Обычно сбор ИРД занимает 1,5-2,5 месяца.

Проектирование мансарды выполняется в одну стадию, но перед рабочим проектированием есть этап, когда для конкретизации пожеланий заказчика, проектировщик выполняет прорисовку будущей мансарды. Обычно это делается максимально наглядно, и включает в себя:

1. Аннотация с основными объемно-планировочными показателями и краткими пояснениями;
2. Фасады, поэтажные планы, разрезы;
3. Расчет инженерных нагрузок (тепло, э/э, вода и т.п.);
4. Трехмерная компьютерная визуализация мансарды (3D- модель);

На этом этапе заказчик согласовывает основные инженерные и архитектурные решения. На следующей стадии проектирования они реализуются в рабочие чертежи. Подробнее о стадии ПП вы можете прочитать в разделе «Эскизный проект».

Состав рабочей документации регламентирован и в общем виде показан в разделе «Рабочий проект». Несомненно, при проектировании  мансарды есть свои особенности по соcтаву проектной документации, что мы и хотим показать. Практически, состав проектной документации для мансарды включает в себя:

1. Пояснительная записка (полная);
2. Раздел ГП (планировочной организации земельного участка на котором стоится дом с мансардой)
3. Раздел АР (Архитектурные решения);
4. Разработка раздела КР (Конструктивные решения, обычно КМ и КЖ);
5. Раздел инженерного оборудования. Включает в себя:  
   • Подраздел ВК (водопровод и канализация);
   • Подраздел ОВ (отопление и вентиляция);
   • Подраздел ЭО (электроснабжение и освещение);
6. Раздел ООС (охрана окружающей среды);
7. Раздел ПОС (проект организации строительства на период разборки конструкций и нового строительства). Обычно включает в себя:
   • стройгенплан ( с согласованием в ГИБДД);
   • календарный план работ;
   • проект благоустройства;
8. Проект регламента обращения со строительными отходами (в урезанном виде). Вам не нужно буде учитывать его в КПООСе и заключать договор на вывоз отходов, если мусора мало;
9. Разработка раздела ГО и ЧС (обычно выполняется специализированными компаниями на основании исходных данных проектировщика и задания на проектирование МЧС);
10. Разработка раздела пожаротушения (Мероприятия противопожарной безопасности);
11. Расчеты инсоляции и КЕО (в проектируемых помещениях и окружающей застройке);
12. Разработка раздела «Защита от шума»;

Вот такой объём проектной документации. И это вне зависимости от площади мансарды – 100 м2 или 5000 м2. Объём документов неизменный, только меняется глубина проработки разделов и объём бумажных папок…

Разрабатываемый проект мансарды проходит согласования в ряде комитетов Администрации Санкт-Петербурга и района. Основные  места согласования мы приводим ниже:

1. КГА + Главный архитектор города (ГС 3.1);
2. КГиОП (если здание памятник архитектуры);
3. СЭС (районная + экспертиза);
4. Департамент по охране окружающей среды;
5. КБДХ;
6. ГИБДД;
7. УГПН;
8. МЧС (получение технического задания на разработку раздела ГО и ЧС);
9. КЭиИО (согласование инженерных нагрузок если возрастают);
10. КПООС;
11. Администрация района (Территориальное управление);
12. Эксплуатирующая организация;
13. Прохождение МВК;

Подробнее о работе и задачах указанных комитетов и ведомств вы можете узнать на странице нашего сайта, где перечислены  "основные комитеты строительной отрасли".

Компания "Питер Девелпомент" выполнит для Вас весь комплекс работ по проектированию и согласованию мансарды, расположенной на территории Санкт-Петербурга и ЛО.

Если у Вас есть желание построить мансарду,  обращайтесь к нам, и мы поможем реализовать ваш  проект, окажем необходимые консультации, поможем собрать ИРД  и выполним все работы по проектированию и согласованию мансарды.

Звоните  в наш офис или оставьте заявку на сайте, заполнив форму обратной связи.
 

Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент" При перепечатке ссылка обязательна.