Классификация и оснащение бизнес- центров, стандарт BOMA

Январь 2008 года

В настоящее время в Санкт-Петребурге не существует единой системы классификации бизнес-центров, что затрудняет присвоение класса бизнес-центрам. Для облегчения работы архитекторов и всех заинтересованных лиц мы приводим классификацию Московских бизнес-центров.

Классификация бизнес-центров, разработана Московским исследовательским форумом в который входят такие компании, как: «CB Richard Ellis», «Colliers International», «Cushman&Wakefield», «Jones Lang LaSalle». Классификация включает не только критерии оценки, но и описывает технические особенности оснащения офисных зданий.

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ И НЕОБХОДИМОЕ ОСНАЩЕНИЕ БИЗНЕС- ЦЕНТРОВ

При оценке зданий бизнес-центров используется 6 групп параметров:

    1 - Инженерные системы здания;
    2 - Конструктивные особенности здания;
    3 - Освещение;
    4 - Парковка;
    5 - Форма собственности;
    6 - Управление зданием;

Кадый из критериев помечен следующими знаками:

"+" - это означает обязательное требование для соответсвующего класса бизнес-центра.
"±" - это означает рекомендательный характер, что в условиях растущей конкуренции скорее трактуется как обязательный.
"--" - это означает, что данный критерий не используется при оценке соответствующего класса бизнес-центра.

Сама классификация бизнес-центров показана в таблице №1. Мы постарались максимально точно изложить материал, минимально отклоняясь от оригинала.

Табл. 1

параметры оценки  бизнес-центров

класс А

класс В+

класс В-

 

комментарий

 

комментарий

 

комментарий

1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1.1. Наличие системы управления зданием 

+

Центральная система управления зданием;

+

Центральная система управления зданием;

± 

Центральная система управления зданием;

1.2. Возможности системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха 

+

Система отопления, позволяющая регулировать климат в отдельном офисном блоке;

± 

Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования здания в целом;

± 

Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования здания;

1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

+

Система должна обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 СО +/- 1 СО, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. арендуе мой офисной площади; 

± 

Система должна обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 СО +/- 1 СО, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. арендуе мой офисной площади; 

--

Стандартные параметры систем согласно ТУ для офисных зданий;

1.4. Система пожарной безопасности 

+

Современная, согласно ТУ;

+

Современная, согласно ТУ;

+

Современная, согласно ТУ;

1.5. Лифты 

+

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок; 

+

Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок для зданий от 3 этажей;

+

Современные  лифты  для зданий от 3 этажей;

1.6. Максимальный период ожидания лифта 

± 

Не более  30 секунд; 

--

 

--

 

1.7. Электроснабжение 

+

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади от 70 VA ), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения; 

±

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади от 70 VA ), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения; 

±

Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади от 70 VA ), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения; 

1.8. Система безопасности 

+

Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания);

+

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания Рекомендация: система электронных пропусков;

+

Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания Рекомендация: система электронных пропусков;

2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ 

2.1. Высота потолка «в чистоте». 

+

2,7-2,8 м и выше;

±

2,7-2,8 м и выше; 

± 

2,7-2,8 м и выше; 

2.2. Планировка 

+

Эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м Рекомендация: расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1000 кв . м с шагом колонн 8x8 или 9x9 считается более эффективной; 

± 

Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания; 

± 

Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания; 

2.3. Глубина этажа 

±

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м;

± 

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м;

± 

Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м;

2.4. Коэффициент потерь 

+

Коэффициент потерь не более 12% Коэффициент потерь  = (1 - полезная площадь) /арендуемая площадь.  Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА**;

± 

Коэффициент потерь не более 12% Коэффициент потерь  = (1 - полезная площадь) /арендуемая площадь.  Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА; 

± 

Коэффициент потерь желателен не более 12%;

2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 

+

400 кг/кв. м и более; 

± 

400 кг/кв. м и более; 

± 

400 кг/кв. м и более; 

2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада 

+

высококачественные (желательно натуральные)  материалы , использованные при отделке помещений общего пользования и фасада; 

+

высококачественные материалы , использованные при отделке помещений общего пользования и фасада; 

+

качественные материалы , использованные при отделке помещений общего пользования и фасада; 

2.7. Фальшпол 

+

Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола  (данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 года); 

--

 

--

 

3. ОСВЕЩЕНИЕ

3.1. Освещение и расположение окон 

± 

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон; 

± 

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон; 

± 

Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон; 

3.2. Хорошее расположение здания, 

+

отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее); 

± 

отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее); 

--

 

3.3. Транспортная доступность 

+

Удобный подъезд и транспортное сообщение, т. е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием станцией метро; 

± 

Удобный подъезд и транспортное сообщение, т. е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро; 

± 

Удобный подъезд и транспортное сообщение, т. е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро;

4. ПАРКОВКА 

4.1. Наличие паркововки

+

Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная пар ковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка;

+

Организованная охраняемая парковка, желательно встроенный паркинг;

+

Организованная охраняемая парковка; 

4.2. Обеспеченность парковочными местами 

± 

Обеспеченность парковочными местами : 1) внутри Садового кольца - не менее чем 1 место на 100 кв . м арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80; 3) между ТТК и 10 км до - МКАД не менее чем 1/60; 4) далее в сторону области - 1/30-1/40 и более / (В Питере в центре - 1 машиноместо на  50 - 60 м2  офисных площадей, на окраинах города 1 машиноместо на 30 - 40 м2 офисных площадей)*;

± 

Обеспеченность парковочными местами : 1) внутри Садового кольца - не менее чем 1 место на 100 кв . м арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80; 3) между ТТК и 10 км до - МКАД не менее чем 1/60; 4) далее в сторону области - 1/30-1/40 и более (В Питере в центре - 1 машиноместо на  80 - 100 м2  офисных площадей, на окраинах города 1 машиноместо на 50 - 60 м2 офисных площадей)*;

± 

Обеспеченность парковочными местами : 1) внутри Садового кольца - не менее чем 1 место на 100 кв . м арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80; 3) между ТТК и 10 км до - МКАД не менее чем 1/60; 4) далее в сторону области - 1/30-1/40 и более (В Питере в центре - 1 машиноместо на  100 - 120 м2  офисных площадей, на окраинах города 1 машиноместо на 70 - 90 м2 офисных площадей)*;

5. СОБСТВЕННОСТЬ  

5.1. Принадлежность офисного здания.

+

Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам);

--

Здание может принадлежать нескольким собственникам (по частям);

--

 

5.2. Структура собственности 

±

Прозрачная;

±

Прозрачная;

± 

Прозрачная;

6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ 

6.1. Управление зданием 

+

Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее 5000 кв. м каждое) или обладающей соответствующим международным опытом; 

+

Должным образом организованное управление зданием; 

+

Должным образом организованное управление зданием; 

6.2. Телекоммуникационные провайдеры 

+

Не менее 2 независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании; 

+

Не менее 2 независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании; 

± 

Не менее 2 независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании; 

6.3. Входная группа 

± 

эффективно организованная зона ресепшн , соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ; 

± 

эффективно организованная зона ресепшн , соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ; 

--

 

6.4. Услуги для арендаторов 

+

Профессионально организованный кафетерий, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от бизнес-центра;

+

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от бизнес-центра;

+

Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от бизнес-центра; 

* - данные по парковочным местам в Санкт-Петербурге добавлены редактором сайта "Питер Девелопмент"
** - стандарт ВОМА - метод расчёта офисных площадей.
 
СТАНДАРТ BOMA

BOMA (Building Owners and Managers Association) - это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Последняя версия стандарта, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д.

С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей BОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

Стандарт BОМА даёт возможность сравнить офисное здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата. Расчёт "BОМА" по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволяет узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), но он был разработан ещё в Советском Союзе и не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением. Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту BОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания? Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта BОМА (ansi/boma z65.1-1996)

Ниже приведены термины, используемые в стандарте BОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) - представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже. R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.

Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах. R/U (отношение арендной площади к полезной площади)

Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Подробнее про стандарт BOMA  Вы можете узнать на сайте организации www.boma.org (англоязычный ресурс) или на сайте архитектурного бюро "MKV-architects" , где стандарты BOMA переведе ны на русский язык.

 

СЛОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ВОМА                                                                    (дополнено в сентябре 2010 года)

В настоящее время в Санкт-Петербурге не часто применяется стандарт ВОМА в силу целого ряда причин:

  • необходимость объяснять потенциальным арендаторам принципы и положения стандарта, что в новинку для многих;
  • восстановление репутации самого стандарта в глазах некоторых арендаторов, которые могли сталкиваться с неграмотным объяснением положений стандарта или с обманом в расчетах площадей, которые были названы "БОМА";
  • необходимость обновлять ранее сделанные расчеты при изменении планировок, сдаче в субаренду и т.д. что требует затрат времени и денег;
  • в Петербурге избыток свободных офисных и складских площадей, что негативно сказывается на готовности владельцев зданий внедрять стандарт - непонятное многих отпугивает;
  • низкая оведомлённость о выгодах от внедрения стандарта в рядах арендаторов и арендодателей;

В Москве внедрение стандартов началось ещё до кризиса 2008 -2009 годов, и стандарт ВОМА получил в Москве более широкое развитие.

Такие компании, как компания «Архитектурные инновации» , специализируются на предоставлении профессиональных услуг по обмерам и расчетам арендуемых площадей офисных и складских зданий по стандартам ANSI/BOMA Z65.1-1980, ANSI/BOMA Z65.1-1996, ANSI/BOMA Z65.1-2010, BOMA/SIOR 2004, ANSI/BOMA Z65.2-2009.

Обычно в комплекс услуг входит перечень выполняемых работ:

  • Расчеты площадей офисных зданий по стандарту "ANSI/BOMA Z65.1 1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings" и Office Buildings: Standard Methods of Measurement & Calculating Rentable Area (2010)
  • Расчеты площадей складских и логистических комплексов по стандарту BOMA/SIOR "Standard Methods for Measuring Floor Area in Industrial Buildings” и ANSI/BOMA Z65.2-2009 Industrial Buildings:  Standard Methods of Measurement.
  • Проведение обмеров зданий и создание точных чертежей в формате AutoCAD для дальнейшего расчета БОМА.
  • Консультации по вопросам применения стандарта БОМА.
  • Экспертиза существующих расчетов БОМА.


Подборку материалов выполнили сотрудники компании "Питер Девелопмент"

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
Ваш комментарий может быть первым!